Administration

av Christer Ekebom Forum 1985-06, sida 06-07, 03.04.1985

Taggar: Teman: hus

FRINGE RUN

Av CHRISTER EKEBOM

EH Papperskriget är ingalunda det enda krig byggaren måste föra. Det hela sätter egentligen igång långt innan det första spadtaget tas. Den första åtgärden blir naturligtvis att besluta att man ska bygga! Sen är det dags att skaffa fram tomtmark. Det är viktigt att den saken ordnas i ett så tidigt skede som möjligt eftersom tomtens egenskaper rätt långt dikterar husets egenskaper.

Köpa, men av vem?

Det finns egenligen fyra olika sätt att skaffa sig en tomt. Tomten kan köpas av en privat markägare. Den kan givetvis också arrenderas av någon markägare, men det förfaringssättet torde vara rätt ovanligt idag på den privata marknaden. Kommunerna tillhandahåller ofta tomtmark för småhus. En kommunal tomt kan köpas eller arrenderas och i kommunala sammanhang är arrendering en rätt allmän åtgärd. Det finns kommuner, företrädesvis större städer, som bara arrenderar sin tomtmark.

I den mån kommunen säljer (eller arrenderar) tomtmark, brukar kommunen också ställa vissa villkor på köparen. Ett allmänt villkor är att köparen ska vara mantalsskriven i kommunen. I kommuner med brist på tomtmark, förekommer ofta också andra villkor. Ofta krävs det att tomtköparen ska vara berättigad till aravalån (eller statens bostadslån, som det egentligen bör heta idag). Dessa saker kan kommunens byggnadsinspektör informera om.

Besök planeringsbyrån

Lyckas byggaren komma över en kommunal tomt, brukar allting vara i sin ordning: i samband med att tomten rserveras, upplyses köparen om byggnadsrätten och andra omständigheter, som vi ska återkomma till. Om tomten köps av en privat markägare, bör köparen innan köpet slås fast, begära utlåtanden från olika myndigheter i kommunen.

För det första gäller det att se till att det tänkta huset verkligen kan byggas på tomten. Det finns exempel på ivriga köpare som köpt parker eller vägar… Det är skäl att, då man funnit en lämplig tomt, besöka kommunens planeringsbyrå. Där får köpa 6

Ett bygge kräver ocksiadministration

De flesta har hört talas om den enorma byråkrati som sätts i rotation när det blir tal om husbyggen. Ryktet är emellertid oftast värre än verkligheten. De myndigheter i kommunerna som har hand om byggärendena, har också till uppgift att vägleda byggarna. Deras tjänster är till för att utnyttjas.

Komrnunens byggnadsindpektör brukar företa granskningar på byggnadsplatsen efterhand som olika skeden slutförts.

ren upplysningar om byggnadsrätten och framför allt om de planer som föreligger för tomten och området i dess närhet. Byggaren blir också upplyst om vilka krav planen ställer på själva byggnaden. Sen gäller det att kontakta olika verk såsom telefonbolaget, elverket och den instans som sköter vatten och avloppsfrågor i kommunen för att förvissa sig om att alla dessa serviceformer kan ordnas utan orimliga extrakostnader. En viktig detalj är också markundersökningen, om sådan inte redan är utförd.

Då det gäller privata tomter, är det också skäl att begära ett färskt utdrag ur jordregistret för att granska att tomten inte är intecknad. Det är också skäl att bekanta sig med tomtens ägoförhållanden, dvs lagfartshandlingarna, så att inga obehagliga överraskningar väntar bakom hörnet efter det att tomten är betald.

När tomten väl har anskaffats, börjar planeringsarbetet. Byggnadsinspektören i Borgå landskommun Ulf Michelsson, som Forum talat med, uppmanar alla byggare att i ett så tidigt skede som möjligt besöka den aktuella kommunens byggnadsinspektör och med honom diskutera igenom planerna. Han kan nämligen ge viktiga och värdefulla upplysningar om bland annat de krav på byggnadens utformning som kommunplanen ställer. Ulf Michelsson rekommenderar att byggaren under hel planerings- och byggnadsskedet regelbundet håller kontakt med byggnadsinspektören, för att vara säker på att allt går rätt till. Byggaren kan bespara sig en hel del besvär genom dessa kontakter.

Byggnadslovet

Innan man överhuvudtaget kan börja vidta några konkreta åtgärder på byggnadsplatsen, bör man ansöka om och erhålla byggnadslov. Det är dessa handlingar som ofta har satt skräck i byggarna, men det hela är definitivt inte så invecklat som det ser ut att vara. Kommunens byggnadsinspektör kan leverera en komplett lista på de papper och dokument som behövs och också ge upplysningar om var man får tag på alla utlåtanden som ska bifogas.

I allmänhet ska åtminstone följande dokument bifogas ansökan om byggnadslov: — Utredning över att sökanden besitter byggnadsplatsen, dvs är innehavare eller ägare till tomter, I praktiken betyder detta en kopia av lagfartsprotokollet eller köpebrevet.

— Jordregisterutdrag, som erhålles från länets lantmäterikontor — Utdrag ur byggnadsplanen, eller, om sådan inte finns, en karta som visar området runt tomten till ett avstånd på minst 100 meter från tomtens gränser.

— Situationsplan, egentligen en tomtkart | i

[I od

En byggnadsplats är en arbetsplats för vilken arbetsgivaren bär ansvar. Också småhusbyggare är i detta fall en arbetsgivare.

där bland annat den tänkta byggnadens placering är utmärkt, liksom vägar och andra väsentliga detaljer.

— Byggnadsritningar enligt inspektörens anvisningar. Den arkitekt eller byggmästate som ritat huset, brukar normalt sköta om att de behövliga ritningarna finns. Detsamma gäller i det fall att man köper ett sk typhus.

— Utlåtanden beträffande anslutning till vattenlednings- och avloppsnätet, eller utredning över hur avloppsvattnet ska avledas.

— Ofta krävs ytterligare utredning över om fastigheten kan anslutas till el- och telefonnätet. — En utredning över uppvärmningssättet krävs ofta. Cisternen för oljan i samband med oljeeldning ska finnas utmärkt. Om tomten ligger invid ett fjärrvärmenät brukar kommunen kräva att fastigheten ansluts till detta. Detsamma gäller för övrigt också vatten- och avloppsnätet; om sådana finns, ska fastigheten anslutas.

Granskningar och anmälningar

Det räcker självfallet inte med ett byggnadslov, Efter det att lovet beviljats, ska byggaren regelbundet anmäla om sina förehavanden, börjande med byggstarten, tiil kommunens byggnadsmyndigheter. Inspektören utför nämligen granskningar p byggnadsplatsen vid olika tillfällen. Hur ofta och hur noggrannt beror i viss mån på kommunen och i viss mån på byggnadsplatsen och själva byggnaden, men då det gäller egnahemshus i tätorter får man bereda sig på ganska ofta återkommande granskningar.

Innan själva byggstaretn sker, ska platsen dessutom mätas ut mycket noga.

En arbetsplats som alla andra

Det finns andra problemkomplex som bör läggas på minnet: ett egnahemsbygge är en arbetsplats som vilken annan som helst. På arbetsplatser av det här slaget gäller vissa regler. Normalt anlitar byggaren dessutom utomstående arbetskraft och delvis är också familjen och nära vänner och bekanta inblandade. Det gäller att se till att alla anställda och andra som utför arbete på bygget är olycksfallsförsäkrade. Byggaren är ansvarig arbetsgivare och han är därmed också ansvarig, också ekonomiskt, för eventuella skador som förorsakas arbetarna och hyrd eller lånad utrustning. Om en murare eller timmerman ramlar ner från en ställning och skadas illa, kan det hela stå byggaren mycket dyrt om han inte har försäkringarna i skick. Det är dessutom skäl att se till att allmänna föreskrifter om arbetarskydd efterföljs på bygget. Om byggaren negligerar dess bestämmelser, kan försäkringsbolaget vägra att ersätta en uppkommen skada! Skattemyndigheterna är också intresserade av byggarens förehavanden. Byggaren bör komma ihåg att avdra förskottsskatt från de löner som betalas åt dem som arbetar på bygget. Likaså bör han erlägga lagstadgade pensions och socialskyddsavgifter. Dessa kostnader brukar småhusbyggarna försöka undvika genom ”svarta” löneutbetalningar, men det är skäl att tänka på att om byggaren åker fast, brukar det stå honom mycket dyrt. ”Månskensentreprenaderna” kan uppdagas i händelse av olycksfall då försäkringsbolaget börjar intressera sig för bland annat den lön den skadade arbetaren har erhållit… De som åkt fast för skattefusk, brukar samstämmigt konstatera att det nog hade blivit betydligt billigare att genast betala de skatter och avgifter som lagen föreskriver.

Var noga med avtalen!

Under senare tid har det i massmedierna talats en del om de auktoriserade entreprenörernas ”klappjakt” på personer som utför sk firabelarbete. Rätt eller inte, men byggaren bör minnas att vissa arbeten enligt lagar och förordningar eller kommunala stadganden, måste utföras av auktoriserade fackmän. Sådana arbeten är alltid elarbeten och i många fall också vvs-arbeten. Byggaren behöver inte nödvändigtvis anlita en firma för ändamålet. En enskild person kan också utföra arbetet, oftast dessutom billigare än en firma, men det gäller att se till att personen verkligen har tillåtelse att utföra arbetet. Oberoende av om det är frågan om en firma eller en privat person som utför ett visst arbete, är det alltid skäl att komma överens om ett visst pris, eller åtminstone beräkningsgrunderna för priset.

Dessutom ska byggaren tillsammans med entreprenören göra upp ett noggrannt avtal om vad som ska göras, hur det ska göras och, framför allt; när det ska göras. Det lönar sig dessutom att hela tiden hålla ett vakande öga på vad som görs, så att eventuella oegentligheter kan rättas till i tid. Överhuvudtaget kan konstateras att det i alla sammanhang definitivt lönar sig att göra upp klara och entydiga skriftliga avtal. Muntliga avtal är inte mycket värda i en konfliktsituation. Avtalen ska dessutom göras upp så att de inte kan ”tolkas” på olika sätt — det vinner båda parterna på i längden,

Allt det ovanstånde behöver inte vila enbart på byggarens egna axlar. Om byggaren valt en bra ansvarig byggmästare för sitt bygge (en sådan måste finnas), hjälper han till med allt detta och han övervakar också byggets gång som erfaren fackman. Han har vanligen dessutom de kontakter till pålitliga fackmän på orten som kan vara guld värda för småhusbyggaren. O mu —— n 7