Återhämtning på bostadsmarknaden?

av Christian Lindholm & Sven Schauman Forum 1992-05, sida 08-09, 09.04.1992

ÅTERHÄMTNING

PÅ BOSTADSMARKNADEN?

Text: Christian Lindholm & Sven Schauman

Den tynande tillvaro som redan en längre tid präglat bostadsmarknaden verkar vara över. Antalet gjorda bostadsaffärer har under årets första månad ökat betydligt, vilket tyder på att marknaden passerat sin djupaste vågdal. Osäkerheten i den ekonomiska utvecklingen, den höga räntenivån och hushållens skuldsättningsgrad dämpar emellertid efterfrågan även i fortsättningen. En upprepning av den högkonjunktur som i slutet av 1980-talet fördubblade bostadspriserna ä föga sannolik.

nder det gångna året sjönk boI RE i huvudstadsre gionen med en femtedel. I reella termer var bostäderna i genomsnitt bortåt 40 procent billigare än i början av år 1989, då priserna var som högst. Antalet sålda våningshus- och radhuslägenheter i hela landet föll från 1988 års toppnotering 76 000 till ca 36 000. Aktiviteten på marknaden var genomgående lam. Efter årsskiftet har en viss uppgång kunnat skönjas; bostadsförevisningarna har besökts flitigare och affärerna har åter börjat öka. På förmedlarhåll tror man att en ökande efterfrågan så småningom avbryter prisnedgången och stabiliserar prisnivan.

Bostadsmarknadens oerhörda uppsving började år 1987, i samband med att finansieringsmarknaden liberaliserades i Finland. På grund av bristen på hyreslägenheter, de låga (ibland t.o.m. negativa) reglerade realräntorna och låntagningens skatteförmåner (ränteavdragsrätten) har efterfrågan på bostadsmarknaden under efterkrigstiden kraftigt förvrängts mot ägobostäder; två tredjedelar av finländarna bor idag i ägobostäder, vilket är internationellt sett en mycket hög siff ra. Fram till den senare delen av 1980talet begränsades efterfrågan emellertid av kreditransoneringen, det var svårt att erhålla lån, lånens storlek begränsades, och höga förhandssparandelar krävdes.

Liberaliseringen av finansieringsmarknaden höjde priserna

Empiriska undersökningar har visat att det råder ett tydligt samband mellan förhållandena på finansieringsmarknaden och bostadspriserna i Finland. Då finansieringsmarknaden liberaliseras, ökar efterfrågan på bostäder, vilket i sin tur leder till en prisstegring ifall bostadsutbudet är föga priskänsligt eller reagerar med eftersläpning. Detta var uttryckligen händelseförloppet i Finland fr.o.m. slutet av år 1986. Bankernas kreditgivning ökade kraftigt i takt med att kraven på förhandssparande uppluckrades och = ränteregleringen avskaffades. Ekonomin befann sig i en högkonjunktur och incitamenten för skuldsättning var uppenbara. Som en följd av den frisläppta efterfrågan började bostadspriserna stiga kraftigt. Prisstegringen uppbackades även av spekulativ efterfrågan: bostadens betydelse som investeringsobjekt accentuerades.

Trots den ökade efterfrågan på lån höjde bankerna inledningsvis inte sina utlåningsräntor. Bostadspriserna fortsatte att stiga såväl nominellt som reellt fram till medlet av år 1989, då en kvadratmeter i huvudstadsregionen kostade i genomsnitt 12 000 mark. Därefter tog utvecklingen dock en helomvändning. På grund av de växande obalanserna och inflationstrycket i den överhettade finska ekonomin åtstramades penningpolitiken märkbart. Bankernas utlåning började minska och räntorna steg med fler procentenheter. Då den höga prisnivån på bostadsmarknaden samtidigt gav utslag i form av ökad bostadsproduktion kunde ett prisfall inte längre undvikas.

Prisbubblan sprack lika dramatiskt som den uppkommit. Likheterna i pris- och kursutvecklingen på bostadsmarknaden respektive börsen är påfallande. Under slutet av år 1989 började bostadspriserna falla; nedgången var i snitt några procentenheter per kvartal. Under 1990 accelererade prisfallet; i huvudstadsregionen sjönk de nominella priserna med 15 procent på årsnivå. Prisraset fortsatte även under hela det gångna året. Köparna aktiverades inte av de sjunkande priserna, eftersom räntenivån fortfarande var hög och den långa högkonjunkturen hade övergått i en djup recession.

Inga större förändringar alt vänta

De första månaderna av detta år har medfört en försiktig återhämtning p 5/19922 F RU den stagnerade bostadsmarknaden som kan tänkas medföra en stabilisering av prisnivån. Att bostadsproduktionen kraftigt sjunkit sedan 1990 års toppnivå förstärker denna tendens. Uppenbart är också att det allmänna bostadsbehovet inte försvunnit någonstans, utan att de ekonomiska realiteterna endast uppskjutit köpbesluten. Enligt senaste uppgifter bor omkring 1,5 miljoner människor — nästan en fjärdedel av alla hushåll — trångt i vårt land. Bostadsbytesbehovet är konkret.

Att den hämmade efterfrågan nu skulle utmynna i en ny köpfest är dock orealistiskt. Den finländska ekonomins framtidsutsikter är fortfarande rätt dystra, även om en viss ljusning redan kan skönjas. För den gemene finländaren återstår många beska fakta. Arbetslösheten är fortsättningsvis hög (över 13 procent) och drabbar alla yrkes- och åldersgrupper. Osäkerhetsmomenten kring den personliga förtjänstnivån och framtiden ökar försiktigheten bland konsumenterna. Skatteskärpningen och det inkomstpolitiska avtalet sänker hushållens disponibla realinkomster med 5 procent i år. Räntorna har sjunkit en aning men är fortfarande över 2 procentenheter högre än före uppsvinget på bostadsmarknaden för fem år sedan.

Kreditgivningen är alltjämt stram, och = lånevillkoren = förhållandevis

De nominella bostadspriserna 1983:1—-1991:1 13000 12000 11000 10000 2000 8000 7000 6000 5000 4000 3000

Hela lande stränga. Många hushåll brottas vidare med en tung skuldbörda från de gångna åren. Mot denna bakgrund är det inte överraskande att finansministeriet förutspår en fortsatt nedgång i bostadspriserna under detta år.

Trots den aktivitetsimpuls som bostadsmarknaden uppenbarligen fått efter årsskiftet är utsikterna för ett hållbart uppsving vaga. Bostadsmarknadens framtid är i högre grad än förut knuten till den allmänna ekonomiska utvecklingen. Regeringens planer på en framtida inskränkning av ränteavdragsrätten i beskattningen och in peetonee Huvudstadsregione förandet av en skatt på försäljningsvinsten i bostadshandeln kan ytterligate stävja marknadens uppgång. På längre sikt kan eventuella prisstegringstryck dessutom motverkas med hjälp av ökad utländsk konkurrens inom bostadsbyggandet. En återgång till 1980-talets ”tokiga år” är därmed orimlig. Marknaden repar sig så småningom i takt med ekonomins tillfrisknande. Fram till dess kan fortsatta prissänkningar ännu väl vara förestående. LJ

Luftbefuktning

AIR - FO dyssystem

Speciellt ägnat som rumsbefuktning i stora utrymmen som produktions- och lageriokaler. Systemet arbetar med vakuum och tryckluf med låg energiförbrukning.

AIR - FOG dyssyste kan levereras som unitenhet eller som splitanläggning.

AIR - FOG ultraljudsystem Avgiver en exstremt fin dimmbefuktning som är speciellt anpassbar för processbefuktning. Till.ex. i förbindelse med elektrostatisk sprutlackering.

FRUN, 5/1992

Nordvästpa: jen 33

Pb 118, 00201 HELSINGFORS Tel. (90) 592 316 telex 12-2495, 1ax 679 944

Affärsmagasinet Forum var år 2021 Finlands enda svenskspråkiga affärstidskrift och beskrev sig som "ett unikt magasin som riktar sig till beslutsfattare och experter inom näringslivet i Finland och Norden. Tidningen har en upplaga på 11 000, och når varje månad 27 000 läsare, i huvudsak ekonomer, ingenjörer och diplomingenjörer. Bevakningsteman inkluderar ekonomi, börs, teknik, ledarskap och arbetsliv, med reportage, profilintervjuer, livsstil och kolumner. Forum upprätthåller dessutom diskussionsforumet Affärsnätverket Forum på Linkedin, den största svenskspråkiga gruppen i Finland och en av de största på svenska på hela Linkedin. Där diskuteras trender och aktuella frågor inom näringsliv, arbetsliv och innovationer. Tidskriften utkommer med 10 nummer/år."