Billigare boende - knappast!
av Roger Wessman Forum 2014-02, sida 24, 20.02.2014
Roger Wessman är fristående konsult och bloggare som har följt ekonomin och finansmarknaderna över 20 år, senast som chefsekonom på Nordea.
Billigare boende - knappast!
Bostadspriserna har sedan 2005 stigit med nästan 40 procent trot den svaga ekonomin. ”Bostads bubbla” muttrar många. Uppgången i bostadspriserna är dock väl motiverad av bland annat lägre räntor och högre byggnadskostnader. Det finns (tyvärr) ingen orsak att tro att bostadspriserna kommer att sjunka märkbart.
För det första bör vi komma ihåg inflationen. Dess effekt över långa tidsperioder är betydande, även med dagens låga inflation. I reella termer har bostadspriserna sedan 2005 stigit bara med 15 procent.
Den disponibla realinkomsten per person har under samma tidsperiod praktiskt taget inte ökat alls.
Genomsnittsfinländaren har ändå råd att betala mer för en bostad tack vare att räntorna har sjunkit. Den genomsnittliga bolåneräntan var år 2005 nästan fyra procent. Nu är den under två.
Jämfört med år 2005 är dagens | månatliga rat på ett 20-årigt annuitetslån (inklusive ränta och amortering) mer än 15 procent lägre. Halveringen av räntenivån kan således väl förklara den reella uppgången i bostadspriserna. Totalkostnaden för ett lånefinansierat bostadsköp är till och medlite lägre nu.
Det är svårt att argumentera att kostnaderna för att köpa en bostad skulle ha stigit till en ohållbar nivå då det har varit så här dyrt att köpa en bostad i snart ett decennium. Visst kan man önska sig att bördan av ett bostadsköp vore lättare. Det är dock väl bevisat att bostadsköparna klarar av bördan.
Att bostadspriserna avspeglar dagens räntenivå är i sig inget tecken på en bubbla. Man kunde se anpassningen till låga räntor som en bubbla endast om det fanns starka skäl att tro att räntorna inom de närmaste åren kommer att stiga märkbart.
Visst är det möjligt att så sker. Framtiden är alltid oviss. Det verkar dock mycket osannolikt, av många orsaker.
Dagens låga räntenivå avspeglar framför allt den svaga ekonomiska situationen inom euroområdet. Det krävs flera år av rask tillväxt innan ekonomin är i så bra skick att en märkbar ränteuppgång vore befogad.
För att kunna deklarera att vi har en bostadsbubb FORUM FÖR EKONOMI OCH TEKNIK NR 2201 finland: Privat på lägenhete 2005 2006 2007 2008 2000 3010 Bli 2012 JAI 0 mpernemman. an Källa: Macubant De osäkra ekonomiska utsik la räcker det inte att fastslå att räntorna om fem år sannolikt är något högre än i dag. Om den europeiska ekonomin återhämtar sig från dagens djupa svacka kan räntorna förväntas stiga. Om så sker kan vi också räkna med att den disponibla inkomsten stiger. Det tillåter en måttlig uppgång i räntorna utan att kostnaderna för att köpa en bostad slukar en högre andel av inkomsterna.
På kort sikt är det bara efterfrågan — hur mycket vi kan och vill betala för en bostad - som avgör. Utbudet av bostäder är givet. Det tar tid att bygga nya bostäder, Om efterfrågan ökar eller sjunker är det bara priset som kan reagera. På längre sikt borde bostadspriset bestämmas av byggnadskostnaderna. Om priset överstiger byggnadskostnaderna lönar det säg 188 att bygga mer tills balansen åter18 230 ställs, . = Varför var mängden påbörjaans? de bostadsbyggen (räknat i kva1203 dratmeter) 30 procent lägre 2013 208 än 2005, trots att bostadspriser$ naireellatermer steg med 15 procent under perioden terna förklarar en del. Därtill har byggnadskostnaderna enligt Statistikcentralen stigit lika mycket som bostadspriserna. Även ur den synvinkeln är uppgången i bostadspriserna lätt att förklara.
Byggnadskostnadsindexet berättar inte allt. Tomtpriserna utgör en väsentlig del av kostnaderna för nybyggen. Tomtpriserna hålls uppe framför allt av en konstlad tomtbrist, som skapas av myndigheternas begränsningar av om och hur mycket man får bygga på en bestämd tomt.
Regleringar höjer byggnadskostnaderna även på andra sätt. Statliga standarder, till exempel för tilltagande energisnålhet i byggnaderna ökar klart kostnaderna, Byggarna vet att berätta hur kostnaderna i vissa städer drivs upp av byggnadsnämndernas krav. Fyrkantiga lådor passar inte in. Det skall vara vinklar och vrår.
Finland verkar sakna beredskap att ta itu med de kostnadshöjande regleringarna och begränsningarna. Därför finns det föga hopp om att bostadspriserna märkbart skulle sjunka.m