Börsnoterade fastighetsplaceringsbolag: Andra försöket

av Henrik Palmén Forum 1996-09, sida 20-21, 26.09.1996

Taggar: Teman: börsen

QQ PLACERING

PENGA 20

Börsnoterade fastighetsplaceringsbolag:

ANDRA FÖRSÖKET

I SLUTET AV 80-TALET INTRODUCERADES FLERA FASTIGHETSPLACERINGSBOLAG PÅ BÖRSEN. DE BLEV EN BESVIKELSE. MEN LÄRDOMARNA KAN VARA VÄRDEFULLA VID ETT NYTT FÖRSÖK.

å börsen sjunker och pris erna på fastigheter rasar. ä det inte lätt för fastighets placeringsbolag. Och det bli inte lättare om högt upp skruvade fastighetsvärden backas upp av för högt skuldsatta balansräkningar. Om dessutom aktieplacerarna börjar misstänka att placeringsbolagen används som en avstjälpningsplats för storägares problemfastigheter eller att ledningen saknar värderings- och förädlingskompetens så är branschens rykte förstört Punkt. Det är tråkigt eftersom en fungerande marknad för fastighetsplaceringsbolag skulle kunna vara ett nyttigt koncept för många

Vem vinner?

Många parter skulle vinna på en fungerande marknad för fastighetsplaceringsbolag.

Placerare — både institutionella och privata — ställer sina avkastningskrav lägre om de kan placera i värdepapper i stället för i realegendom. Värdepapper är likvida, har ett kontinuerligt marknadspris, kan erhållas i önskade partistorlekar, gör effektiv riskspridning och medför inte arbete och kostnader för sina ägare. Placeraren behöver inte heller vara fastighetsexpert, för att kunna undvika dy felbeslut.

Fastigbetsexperterna vinner också. De behöver inte längre själv vara förmögna för att kunna dra nytta av sin expertis. De kan låta sig anställas av aktieägarna för att förvalta fastighetsbeståndet effektivt. Det är klart lättare att mäta resultat och sluta incitamentriktigare lönekontrakt i ett börsbolag som koncentrerar sig på fastigheter än i dagens stora fastighetsägare så som banker, försäkringsbolag, kommuner och byggbolag.

Även sambället vinner. Placerarna É

Henrik Palmé sänkta avkastningskrav innebär billigare riskfinansiering för fastighetsbranschen, medan effektivare utnyttjande av expertis främjar god planering och enhetligare prissättning. Om resonemanget är riktigt blir slutresultatet billigare och bättre fastigheter, vilket gagnar alla. En ytterligare positiv effekt kan med fog antas bli att prisfluktuationerna på fastighetsmarknaden minskar om expertisen utnyttjas bättre.

Avknoppning åt aktieägarna

Bankerna och skräpbankerna har av förekommen anledning blivit (delvis ofrivilliga) ägare till stora fastighetsbestånd, och de kan antas söka efter alternativa metoder för avyttring. Men även andra typer av institutionella ägare kanske skulle villa göra sig av med den kapitalbindande och arbets dryga fastighetsskötseln, för att kunna koncentrera sig på sina primära uppgifter.

Stora fastighetsmassor kan man tänka sig att bolagisera och börsintroducera, medan ägare av mindre bestånd eventuellt kan sälja dem till någon i den förstnämnda kategorin. Om den nuvarande ägaren är ett börsbolag finns det ett snabbare och billigare sätt; avknoppning. Då får varje aktieägare ett antal aktier i det nya avknoppade bolaget som är proportionerligt med antalet aktier i moderbolaget. Sedan gäller det bara att börsnotera det avknoppade bolaget och handeln kan börja. Den finländska bolags- och skattejuridiken känner visserligen inte ännu till begreppet avknoppning, men lagförändringarna lär vara på väg.

Vid en avknoppning måste moderbolaget undvara tillräckligt eget kapital för att den nya dottern skall kunna stå på egna ben. För Merita Bank, som enligt tidningsuppgifter överväger avknoppning, kan det här bli ett oöverkomligt hinder. För traditionell bankverksamhet räcker en soliditet på under 10 procent, men riskerna i fastighetsbranschen förutsätter nog en soliditet för bolagen på minst 40-50 procent!

Hur bli trovärdig?

Om man vill utnyttja börsen för att kanalisera riskkapital till fastighetsbranschen, måste placerarna först övertygas om att företagen är, och även i fortsättningen tänker förbli, sunda i alla avseenden. Hur skall man garantera att bolagen inte töms eller fylls med skrot eller överskuldsätts i framtiden? Problemet med branschen är dels att fastigheter är olika och saknar noterade marknadsvärden och dels att fastigheter snabbt kan köpas och säljas, Det finns gott om utrymme för olika slag av fiffel och båg i byggnads- och fastighets FORUM NR 9/96

Merita Bank bar stora fastigbetsinnebav som banken gärna skulle göra sig av med, Nu överväger banken att bli kvitt Jfastigbetsbeståndet genom avknoppning. Då får varje aktieägare i Merita ett antal aktier i det nya avknoppade bolaget som är proportionerligt med antalet aktier i AMerita.

branschen. Och dessvärre finns det också ganska gott om avskräckande exempel.

Ett alternativ är att underkastas reglering och myndighetsinsyn. Ett fungerande exempel finner man i USA under benämningen REFT (Real estate investment trust), Motsvarigheter finns även i andra länder. En REIT är ett bolag som äger och hyr ut fastigheter som de köpt eller låtit bygga. RETIT-bolagets aktier handlas på börsen och konceptet är fastighetsbranschens motsvarighet till placeringsfonderna på värdepappersmarknaderna. (Eftersom fastigheter inte har noterade marknadspriser, fungerar inte placeringsfondskonceptet.> Istället för att småsparare skall köpa fastigheter som de sedan hyr ut, kan de köpa aktier i ett REIT-bolag och få en andel i ett professionellt skött och väldiversifierat fastighetsinnehav. REIT-bolagen är alltså ett slags finansiella intermediärer.

I USA dubbelbeskattas dividender, varför placeringsfonder och REIT-bolag befriats från skatt för att de skattemässigt skall motsvara direktägande av värdepapper respektive fastigheter. Skattesubventionen och intermediärkaraktären innebär att verksamheten är reglerad och övervakas av myndigheter. Det som regleras är bl.a. maximal skuldsättning, hur stor del av vin sten som måste delas ut, maximal andel av balansen som får bestå av annat än till fastighetsbranschen hörande verksamhet, vissa begränsningar för försäljning av fastigheter, miniminivå på likvida medel, minimiantal aktieägare, bokföringsprinciper och informationskrav.

FORUM NR 9/86

REIT-konceptet är alltså ett exempel på reglering som gagnar bolaget. Det är svårt att säga med säkerhet, men det verkar inte som om regleringen skulle leda till stelhet eller klara snedvridningar i verksamheten. Däremot skapar den trovärdighet och stabilitet bland placerarna. Utan den trovärdigheten skulle finansiärerna förmodligen kräva högre riskkompensation (eller förvänta sig simre resultat). Aktiekurserna skulle vara lägre och därmed riskkapitalet dyrare.

Något för Finland?

Om vi tror på att nyttan av reglering överväger kostnaderna, så gäller det att fundera ut hur vi i så fall skulle kunna övertala en myndighet (t.ex. finansinspektionen) att övervaka verksamheten med fastighetsplaceringsbolag för att ge den trovärdighet. Vi har inte samma skattesystem som i USA så det behövs inte skattesubventioner för att jämställa nettoinkomsterna från ett bolagiserat ägande med privata fastighetsinkomster.

En möjlighet är då att betrakta konceptet som en typ av finansiell intermediering. Andra intermediärer så som banker, försäkringsbolag och placeringsfonder är underkastade övervakning och reglering, om inte för annat så av konsumentskyddsskäl.

En ytterligare motivering till att underställas övervakning kunde vara att det rimligtvis borde möjliggöra mottagande av olika slag av statliga understöd som redan idag finns i fastighetsbranschen, men som vanliga aktiebolag inte kan utnyttja, eftersom ”man inte kan vara säker på att stöden inte missbrukas”. Ett sådant exempelär räntestöd för byggandet och ägandet av hyresbostäder, ägoandelsbostäder och ARAVA-bostäder. Stödet är idag bara ett fåtal “allmännyttiga” organisationer unnat. Dessa stöd är ingen liten detalj. Under flera års tid har så gott som all bostadsproduktion finansierats på detta sätt. Produktion finansierad med “hård valuta” har effektivt trängts ut av den subventionerade. Betydligt ”allmännyttigare’ skulle det vara om dessa stöd skulle underkastas konkurrensens disciplinerande effekter och inte offras åt allmännyttiga organisationers likgiltiga ineffektivitet eller åt några sluga individer som förstår att utnyttja den.

Ge fastighetsproffsen en möjlighet, ge gränserna, och de rätta incitamenten. Skapa även objektiva och fungerande instrument för att mäta deras prestation. Börsnoterade fastighetsbolag med klart fastslagen strategiformulering, t.ex. med hjälp av reglering, är den bästa lösningen jag känner till. Det vinner vi alla på. Q

Pengar & Placering

Primeräntorna kom ned

Bankernas primeräntor är nu lägre än någonsin. I början av september beslöt Handelsbanken och Postbanken att sänka sina primeräntor. Veckan innan hade Ålandsbanken, Merita, ACA och Aktia sänkt sina primeräntor efter att Finlands bank sänkt anbudsräntan.

Av den totala stocken av utestående lån är ca en tiondel bundna till primeräntor. Idag är de flesta nyalån-som beviljas bundna till primeräntan.

8K- Bankernas primeränto 64 540 Li 386- — Finlands Banka | grundränta er 1 | tf 0 finna 1/95 6/95 1/96 6/96

Cellulosabörsen försenad

Snartinleds verksamheten på Helsingfors cellulosabörs. Det är Finlands Optionsbörs Ab som driver verksamheten och finansministeriet har godkänt handelsförhållningsreglerna. Starten, som skulle ske den 9iseptember men uppsköts, skall ske kring månadsskiftet saptember-oktober.

De derivativkontrakt som handlas på börsen leder dockinte till leverans av cellulosa. Finlands ÖOptionsbörs råknar ut ett cellulosaindex, som fungerar som bas för cellulosafuturer och -optioner. På detta sätt kan företag vars verksamhet är beroende av fluktuationer i cellulosans pris skydda sig mot en uppgång i priset på cellulosa.

EN

FSB först med börshandel via Internet

Den lilla bankirfirman FSB introducerade i början av september ett nytt sätt att handla värdepapper på Helsingfors Fondbörs.

Systemet går ut på att vem som helst med en Internetanslutning kan ge köp- och säljuppdrag åt FSB och på sin egen skärm och följa med förverkligandet av handeln så gott som i realtid. Ytterligare krävs ett kontrakt med FSB varefter man får ett lösenord och handeln kan börja. Systemet är det första i sitt slag i Finland,

Handeln är dessutom billig. Jukka Fransas, placeringsanalytiker på FSB, uppger att kostnaden är 0,5 procent av köpesumman, vilket skall jämföras med ca 1 procent i banker. På FSB uppger man även att systemet är säkert eftersom meddelandet som sänds till FSB är krypterat.

FSB:s Internetadress är http://www.cyberspace.fiffs 21