”Brådska och billighetstänkande är möglets bästa vän”

av Torsten Fagerholm Forum 2018-09, sida 07, 25.10.2018

Taggar: Personer: Björn Teir

Björn Teir är ny partner hos familjebolaget Haahtela, en byggherrekonsultbyrå och programutvecklare. Han har jobbat med fastighetsfrågor sedan 2002, senast för Stockmann.

Vad är dina tankar kring Haahtelas bibliska motto: ”Ty om någon bland eder vill bygga ett torn, sätter han sig icke då först ned och beräknar kostnaden och mer till, om han äger vad som behövs för att bygga det färdigt”?

Det beskriver sättet på vilket vi jobbar, som beställarorganisationens byggavdelning. Allt som görs innan ett investeringsbeslut är oerhört viktigt. Först ska man definiera exakt vad man vill uppnå med nya utrymmen. Varje kvadratmeter ska ge någon typ av mervärde, ytan måste optimeras ekonomiskt och stöda verksamheten. Det är alltid välinvesterad tid att noggrant uppställa målen och göra initiala kostnads- och avkastningsberäkningar. Sen ska man hålla benhårt fast vid målet för att trygga tidtabell och budget.

Varför är det så dyrt att bygga i Finland?

Ofta pekar man finger på stadsplanering och normer. Men igen: det viktigaste är att definiera avsikten för det man avser bygga, att jobba noggrant med kostnadsstyrd planering samt disciplinerat genomförande. Det blir dyrt att sväva på målet under resans gång. Samtidigt är marknaden begränsad i Finland, speciellt vid hög­konjunktur är det svårt att skapa priskonkurrens i upphandling. Finlands klimat ställer höga byggtekniska krav. I vissa fall går vi kanske väl långt i vår normgivning, exempelvis lågenergihus, fasad­lösningar och decibelnivåer. Samhällets långsamma planläggning kan skapa störningar i bygg- och fastighetsbranscherna.

Vad förklarar de feta marginalerna mellan faktiska byggkostnader och försäljningspris?

Priset för att bygga följer sin egen logik, medan fastighetsmarknaden följer utbud och efterfrågan och drivs bland annat av migrationen till tätorter och tillväxtcentra, för tillfället påeldad av en lågräntemiljö. I vissa fall kan bygg­bolagen ta dubbelt upp betalt jämfört med byggkostnaderna!

Är det slarv i byggskedet, eller snarare inkompetenta användare som skapar inomhuslufts- och mögelproblem?

”Halvalla ei hyvää saa”. Billiga lösningar är inte lika med goda lösningar, byggnaders livscykler är långa. Går man över där ribban är lägst så får man snabbt problem. Den som snålar i underhållet lurar sig själv. Håll ventilationen påkopplad, en byggnad behöver andas dygnet runt! Satsa på nödvändig service och reparationer. Det är mycket riskabelt och ekonomiskt kortsiktigt tänkt att pressa ner driftskostnaderna för hårt.

Varför tenderar offentliga byggprojekt att ofta spräcka budget och tidtabell?

Det är alltid svår att lägga ett prismål för unik produktion eller unika renovationer. Då man inleder stora projekt måste man tydligt staka ut målen, kartlägga kostnader detaljerat, och slutligen våga ifrågasätta: ”måste allt detta verkligen utföras?” Man ska se till att hålla sig till målen under resans gång. Ofta bevittnar vi önskebudgetering som skamfilar byggbranschens rykte. Lägg in reserver – varken för stora eller för små. Inom Västmetron fick beställarorganisationen knappast nödvändiga resurser för ha kapacitet och kompetens att upphandla och styra ett projekt av denna komplexitetsnivå.

Vad kan Finland lära sig av projekt som Olki­luoto 3, där man började bygga och planera ett kärnkraftverk samtidigt?

Det är ett extremfall, ett enda stort pilotprojekt och experimentlaboratorium. I liknande fall borde beställaren vara extremt ärlig och hård mot sig själv: går det verkligen att köpa något ’nyckelfärdigt’ – det tror jag att är en av världens största chimärer.

Beskriv Haahtelas modell för att hålla projekt inom tidsramar och budget?

Vi måste vara ödmjuka, vi har ständigt skäl att förbättra våra arbetssätt. Men vi har legat väldigt nära målpris i våra projekt, enligt en vetenskaplig kartläggning som har gjorts sedan 2010. Alla projekt är unika: att göra om Forums köpcentrum är en sak, att gå in i Glaspalatset och under marken med enorma salar utan bärande pelare är en annan historia. Vi måste involveras redan innan investeringsbeslutet. Vi idkar kostnadskontroll i realtid, går djupt in i projektet och i beställarens organisation, delar upp ett bygge i 70-80 entreprenader, leder samt övervakar bygget på byggplatsen och ingriper på alla plan ifall man inte följer planerna och de uppställda målen.

Sparar man i fel ända inom offentlig byggupphandling, där den billigaste offerten ofta får leda projektet?

Brådska och billighetstänkande borde brotts­anmälans, om de sker på bekostnad av uppställda kvalitetsmål. Som beställare ska man hellre vika ett antal extra månader för planering, som återbetalar sig med ränta. Ibland tas genvägar, ibland tänker beställaren ’bah, det klarar vi själva av’. Hela byggbranschen är beroende av kunniga människor, Haahtela tar en nära titt på nyckel­personerna hos delentreprenörerna inom varje projekt.

Det pratas om smartare, datadrivet byggande, och Haahtela utvecklar egen mjukvara. Sliter ni med att rekrytera rätt kompetens?

Onekligen är kampen hård. Vi värdesätter en nära kontakt med högskolor och universitet för att snappa upp kunniga studerande, som ofta gör långa karriärer hos oss. En av mina arbetsuppgifter är att utveckla affärsverksamheten i våra dotterbolag. Det handlar om kundorientering, samt om att bredda vårt affärsspektrum i Norden. Då man ska exportera vår programvara till exempel till Sverige måste man även anpassa terminologin till den lokala bygg- och fastighetsbranschen.

Text: Torsten Fagerholm