Ditt livs bästa timlön

av Johan Hultkrantz Forum 2016-03, sida 25, 31.03.2016

DEBATT

Skicka din debattartikel til feedbackQforum.f.

Ditt livs bästa timlön

X Bostadsförmedlingsbranschen lider av låg produktivitet, alltså skapas ett lågt mervärde för kunden. Ett skräckexempel är USA, där förmedlingstaxan är cirka 6 procent av bostadsvärdet, och mäklarna använder merparten av sin tid på att vaska fram enskilda lukrativa objekt att förmedla, i stället för att finna köpare för vanliga lägenheter.

Under sämre ekonomiska tider försöker många sälja sina bostäder på egen hand, utan kostsamma förmedlare. Speciellt gäller denna trend bland unga, urbana och välutbildade bostadsägare.

Alla har vi ju verktygen som behövs: kamera, internet och en webbannons (glöm inte sociala media), eventuellt kanske också en traditionell annons i en söndagstidning.

Att anlita en bostadsmäklare kan kännas tryggt med tanke på konsumentskydd, men kan snabbt bli dyrt då man betraktar förmedlingsarvodet i reda pengar (timlön för försäljningsprocessen). Kanske är det just därför etablerade aktörer inom branschen envisas med att räkna i konventionella, till synes oskyldiga procent.

Olika tegelbruk. Min pappa har på senare år köpt och sålt ett antal bostäder i Stockholm och på mindre orter. Därmed har jag sett att Sverige har en del gemensamt med Finland: i kring 70-90 procent av bostadsaffärerna är en mäklare inkopplad; internet är helt dominerande (varmed marknaden är transparent och effektiv); säljarna satsar på professionella fotografier och styling; prisnivåerna är relativt lika (även om Stockholm har rusat förbi Helsingfors).

Den stora skillnaden mellan Finland och Sverige ligger i vad du som köpare eller säljare förväntas betala i mäklararvode.

I Finland är det vanligt att de stora förmedlarnas nominella prislistor ligger på 3-4 procent, plus moms, och marknadsledarens listpris är hela 4,96 procent. Vem skulle betala hela 15 000 euro för att låta sälja en bostad värd 300 000? Vi ska minnas att de faktiska arvodena ligger runt 3 procent inkl. moms, eller 2,5 procent utan moms, enligt en rundringning jag gjort i Helsingfors.

Procent eller euro och cent. Enligt förmedlare jag talar med resonerar 8 utav 10 finländska bostadssäljare i procent när de förhandlar om mäklararvodet, medan blott 2 utav 10 vill definiera en konkret taxa i euro och cent. I Sverige har det däremot blivit mycket populärt med fast pris — svenskarna verkar ha insett att en procentsiffra som låter låg och snäll kan bli lömskt dyr. Samtidigt har bostadspriserna år efter år stigit kraftigt i de större svenska städerna, vilket, sunt nog, har skapat ett tryck att sänka mäklararvodet.

= e 3 z 3 2 2

En etta (31 m?) i Stockholms innerstad kostar i nuläget 2,5 - 3,0 miljoner kronor. Att låta sälja denna kostar isnitt cirka 35 000-45 000 kronor i fast arvode, vilket i runda slängar blir 1,2- 1,8 procent, i medeltal cirka 1,5 procent. Minns att taxan i Helsingfors är 3,0 procent i snitt. Alltså betalar Helsingforsbor dubbla mäklararvoden jämfört med stockholmarna.

Trappa. Samtidigt har det i Sverige blivit populärt med något kunde beskrivas som en ”provisionstrappa”: i praktiken betalar säljaren låt oss säga 40 000 kronor ifast mäklararvode om lägenheten säljs för 2,5 miljoner kronor, och därpå 10 procent på det överstigande beloppet ifall bostaden säljs för ett högre belopp. Via detta dynamiska incitament får mäklaren en äkta morot att göra det där lilla extra för kunden. Än så länge har få finska mäklare vågat införa detta upplägg.

Mindre, centralt belägna bostäder i tillväxtcentra har en rätt så uppenbar prisbild och går oftast att sälja utan extern hjälp.

Om säljaren ändå inte har tid, ork eller lust att sköta en delpappersjobb samt ordna bostadsvisningar, så finns lågprismäklare såsom Myyntiturva (systerbolag till hyresförmedlingen Vuokraturva). De tillämpar fasta taxor: 2 000 euro för ettor, 3 000 för tvåor samt 4 000 för treor, plus moms (24 procent). Det kan löna sig i fall du säljer en medelstor eller stor bostad i Esbo eller i Helsingfors.

Intuitivt så borde mäklarens lön basera sig på arbetsmängden inom förmedlingsuppdraget, inte på bostädernas generella prisnivå på orten. Ska du däremot sälja en lägenhet på en mindre ort kan fasta taxor vara mindre attraktiva.

En förtroendeingivande, aktiv mäklare kanske kan få ut ett högre pris för din bostad. Det mervärdet som en förmedlare tillför vid försäljning av bostäder i glesbygden, speciella lägenheter eller egnahemshus kan motivera en viss taxa. Dock knappast 4-5 procent utav höga köpesummor. Det blir ju en timlön på åtskilliga tusenlappar, som du hellre kan behålla i egen ficka. m

FORUM FÖR EKONOMI OCH TEKNIK NR 32018

Johan Hultkrantz är placeringsmäklare i Helsingfors.

Mindre, centralt belägna bostäder i tillväxtcentra har en rätt så uppenbar prisbild och går oftast att sälja utan extern hjälp”