Fastigheter kommer igen på börsen: Sverige går före, följer Finland efter?
av Kaj Hedvall Forum 1998-07-08, sida 26, 27.08.1998
PLACERING
Kaj Hedval är ED och associerad forskare vid Svenska handelshögskolan och utvecklingsdirektör vid fastighetsägarna och byggherrarna i Finland RALLI rf ”Möjligheten att distribuera fastighetsaktier till företagets ägare i form av dividen saknas 1 Finland”
Fastigheter kommer igen på börsen:
Sverige går före, följer Finland efter örslistade fastighetsbolag upplever något av en boom i såväl Finland som i Sverige. Såväl internationella investerare som vanliga nordbor verkar ha återfått tron på fastigheter efter kraschen i början av 90-talet. Stockholm verkar leda vägen än en gång med tjugotalet betydande fastighetsaffärer och börsintroduktioner sedan början av 1997. I Finland har omstarten skett med börsintroduktionen av Sponda. Finns det förutsättningar för en lika stark utveckling av fastighetsmarknaden även hos oss? Fastighetsmarknaderna i Sverige och Finland har en anmärkningsvärt liknande närhistoria bakom sig. I båda länderna har fastighetssektorn varit den sista som avreglerats och som via den plågsamma bankkrisen tagit det slutliga steget ut i marknadsekonomin. I depressionen vittrade även de stora företagskonglomeraten och maktcentra sönder och företagen som överlevt nedgången började fokusera på avkastning och sin kärnverksamhet istället för balansomslutning och egendom. Sedan mitten av decenniet har bägge länderna genomgått en stark återhämtning av ekonomin och en betydande internationalisering av finansmarknaden. Inte oväntat har det snabba ekonomiska uppsvinget tillsammans med historiskt sett extremt låga räntor återspeglats i fastighetsmarknaden med en hyresutveckling som i flera år överträffat inflationstakten. Sålunda verkar det naturligt att även intresset för fastighetsvärdepapper ökat i både Sverige och Finland. Likheterna länderna emellan slutar dock här. Utvecklingen i Sverige verkar ha gått avsevärt snabbare än i Finland. På börsen i Stockholm finns närmare trettio fastighetsbolag medan Helsingforsbörsen endast sett en nyintroduktion i form av Sponda ,som bl.a. äger köpcentret Östra Centrum. 1997 gjordes däremot mer än ett dussin betydande omstruktureringar av fastighetsinnehav i Sverige där internationella placerare tävlade jämsides med inhemska placerare. Sverige befinner sig de facto redan i en konsolideringsfas där fastighetsbolagen förväntas minska i antal och bli ännu större. Anmärkningsvärt är även att i flera av de stora affärerna under 1997 var köparna utländska placerare. Även ifråga om internationaliseringen tycks Sverige ligga före eftersom de internationella placerarna inte längre uteslutet intresserar sig för A-klass fastigheter i storstäder utan tycks börjat söka högre avkastning i utbyte mot högre risk.T.ex. köpte Morgan Stanley & GE Capital av NCC i det kanske mest intressanta fallet förra året 130 fastigheter på 50 olika perifera orter i en affär på 3 miljarder kronor.
En riskplacering där tron på utvecklingen av svenska ekonomin måste vara stark. Placeringen är därtill belånad till 85 procent vilket gör den synnerligen känslig för svängningar i förväntningarna. Hög skuldsättningsgrad generellt är ytterligare en faktor där Sverige skiljer sig från Finland. Den genomsnittliga graden av eget kapital ligger kring 35 procent i svenska fastighetsbolag medan god soliditet och Aklass centrumfastigheter fortfarande verkar vara det enda säljbara konceptet för fastighetsaktier på den finländska marknaden
Varav dessa stora skillnader i utvecklingen av två nordiska finder med en på många sett likande bakgrund? En av de mest betydande orsakerna är sättet på vilken bankkrisen sköttes i bägge länderna. Den svenska modellen var att nedskriva övervärdena i fastighetsinnehaven på en gång och placera bestånden till gängse värde i särskilda bolag. Finland hade ett betydligt återhållsammare linje där t.ex. MeritaNordbanken först nyligen börjat avyttringen av sitt fastighetsinnehav i Finland och meddelat att en börsintroduktion är målet. Att processen verkar ha snabbats upp efter att svensken Sven-Åke Johansson satts att ansvara för fastigheterna är inte oväntat. Merita Fastigheters nya organisation som presenterades i juni är ett klart uttryck för den nya linjen med ett nytt fastighetsinvesteringsbolag som består av centrala kontorsfastigheter i större städer och det nya Merita Fastigheter Ab bestående av det övriga, bl.a. bankens egna utrymmen, tomter, hotell och köpcentra.
En konkret orsak till att listningar bl.a, av bankers fastighetsbestånd skiljer sig mellan Sverige och Finland är att möjligheten att distribuera fastighetsaktier till företagets ägare i form av dividend saknas i Finland. Dessa avknoppningar, som startade med Tornet i maj 1996 och som efterföljts av t.ex. SEBankens Diligentia, har varit ett populärt sätt i Sverige att utan skattekonsekvenser distribuera fastighetsinnebav till ägarna. Fördelarna med denna form av börsintroduktion är att aktien inte behöver prissättas, det uppstår inget behov att locka nytt kapital från marknaden, företaget får automatiskt en diversifierad ägarstruktur och det ger säljaren en möjlighet att koncentrera sig på sin egentliga affärsverksamhet. I Finland anses beskattningsbar överlåtelsevinst jimte överlåtelseskatt uppstå vid en dylik avknoppning vilket effektivt hindrar arrangemanget.
Den lyckade introduktionen av Sponda där speciellt den internationella teckningen lyckade över förväntningarna förebådar dock att utvecklingen av den finska fastighetsmarknaden kommer att snabbas upp. Ifall utvecklingen i Sverige fortsätter lika stack finns det inga skäl att vi inte kunde följa i Sveriges fotspår och lita på att tilltron till fastigheter som bra investeringar kommer tillbaka på bred bas även bland finska placerare. Q
FORUM NR 7-8/98