Fastighetsförmedling lönar sig

av Matts Dumell Forum 1983-13, sida 27-28, 07.09.1983

Taggar: Teman: fastigheter

13/83 | F RUNN

Av MATTS DUMELL

Tolv miljarders fastighetskarusel ör ng TA ESA. ne Boonen

Mms an

HE I Helsingfors och Esbo har priserna på gamla lägenheter på ett år stigit med 25-30 procent. Prisökningen väntas inkommande år bli något långsammare, men minst 15-30 procent.

Priskvarnen mal som perpetuum mobile, matad av stor efterfrågan på små bostäder och dyra bostäders värdeökning.

Fastighetsförmedlarna brandskattar säljaren med i medeltal 3 procent av bruttopriset; i Helsingfors 4 procent på lägenheter och 5 procent på fastigheter. Totalt 250 miljoner i fjol. I år över 400 miljoner.

Inte så konstigt att många drömmer om att bli fastighetsförmedlare . ..

Mest har priserna på gamla bostäder ökat i Helsigfors och Esbo. I huvudstadsregionen finns det knappt längre hyresbostäder, hyreshusen säljs idag som aktielägenheter. När en uthyrd lägenhet blir ledig, hyrs den sällan ut på nytt.

Värdet på en uthyrd lägenhet stiger inte lika snabbt som för en tom eller i eget bruk varande bostad.

14 000 mark i Brunns parken, 4 000 i Gårdsbacka

I Helsingfors är skillnaderna i kvadratmeterpriset enorma, beroende på hur attraktivt belägen bostaden är. Södra och västra Helsingfors är dyra stadsdelar, norrut och österut rasar priserna.

I Berghäll är priset för en mindre lägenhet 6 000 mark per kvadrat, i Drumsö 8 000 mk, i Ulrikasborg up till 10 000 mark. I somras såldes en lägenhet i Brunnsparken för 14000 mark per kvadrat (700 000 mark för en tvåa), medan en lika stor lägenhet i Gårdsbacka gick för 4 000 mark per kvadrat (189 000 för 48 m?2).

Enligt VD Carl Wallenius på AFF Carl Wallenius Ab fortsätter priserna att öka, kanske litet långsammare än hittills i år på grund av det skärptare kreditläget. De som hamnar i underläge är icke-bostadsspararna, de som inte har långtidssparat. Bankerna beviljar inte kredit lika lätt som tidigare.

• Priserna börjar bli så höga att det är svårt att med vanlig löneinkomst komma över en bostad. Små lägenheter är lättsålda.

• Fick jag välja skulle jag helst sälja en 100 kvadrat stor lägenhet i innerstaden i Helsingfors. Det är 600 000 mark på nolltid. Stor efterfrågan råder också på trerummare i innerstan och västra Helsingfors.

Populärt att bo i centrum

Wallenius har märkt att det har blivit populärare att bo i centrum; lyxvillkor och radhus håller på att sjunka i pris.

• Man byter ut villan i förorten mot 100 kvadrat i centrum och ett fritidsställe högst 100 km från stan. Stadslägenheten kostar 600 000 mark och fritidsstället vid havskusten från 300 000 mark uppåt…

Samma fenomen har man konstaterat också på fastighetsförmedlingsbyrån Bulevardin Notariaatti Oy LKV. VD

Jukka Malmio uppger att det mest är I 27

F RUN 13/8 äldre par som flyttar tillbaka in till stan, när barnen flugit ur boet.

• När man redan har bil, fritidsställe och båt och fortfarande förtjänar, är det naturligt att plöja ner pengarna i en bättre och attraktivare bostad.

En av grundorsakerna till att priskvarnen mal, är värdeökningen för lägenheter i bra kvarter. Mekanismen matar sig själv: En förväntad värdeökning påverkar utbudspriset och tvärtom. En stor bostad är för en familj den nästan enda säkra investeringen.

När läget på penningmarknaden är lätt stiger priserna på alla kategorier av bostäder, när kreditmarknaden skärps fortsätter priserna att stiga för bostäder i ”bra” stadsdelar. Den som sparar till sin första bostad kan på några år se drömmen om en fyrarummare smulas ner till en etta i östra Helsingfors.

Bankerna erövrar marknaden

De bankägda fastighetsförmedlingsbyråerna svarade ifjol för över hälften av alla gjorda fastighetsaffärer. Enligt lagen får bankerna inte äga över 20 procent av aktierna i bolag som bedriver fastighetsförmedling, men i praktiken har de kontroll över marknaden via sina dotterbolag.

De största byråerna är genomgående bankägda: Sparbankernas fastighetsförmedling = (Scab, Sparbanksförbundet), Huoneistokeskus (Föreningsbanken), Osuuspankkien Kiinteistökeskus (Osuuspankkie 2 keskuspankki), Huoneistomarkkinointi (KOP och Pohjola) samt Talorengas (Arbetarsparbanken, Haka, Kansa). Först på sjätte och sjunde plats kommer de första privata byråerna, Rakentajain = kiinteistötoimisto och Rautemaa-yhtiöt.

Bankernas fastighetsbyråer hör inte till branschens förbund, och det har förorsakat gräl. Fastighetsförmedlarnas förbund är rädd för att bankernas byråer kommer att äta upp privata företagare. Bankernas byråer har mycket snabbt övertagit en stor del av förmedlingen av gamla bostäder, speciellt i huvudstadstrakten. Tidigare sysslade de bankbundna närmast med försäljning av nybyggda bostäder.

På fastighetsförmedlarnas förbund räknar ordförande XKauko Koskinen med att de bankbundnas personal uppgår till 1 150 personer, nästan lika många som inom förbundet. Dessutom räknar han med att det finns några hundra förmedlare som inte hör till förbundet. Sammanlagt uppskattar Koskinen antalet förmedlare, representanter och andra som sysslar med fastighetsförmedling till ca 3 000 personer.

Förbundet har ca 450 medlemsbyråer, men få av byråerna är stora, de flesta har 1-3 anställda.

Illegal påtryckning?

De mindre byråerna har anklagat de stora, och speciellt de bankbundna fastighetsbyråerna, för illegal påtryckning. Ingenting har dock bevisats.

De små byråerna hävdar att kunderna uppmanas att skaffa sin nya lägenhet via bankens förmedlingsbyrå. I annat fall kan bostadslånet eventuellt inte beviljas. I varje fall borde kunden sälja sin gamla bostad via bankens förmedling.

Det här anser de mindre fastighetsförmedlarna vara en av huvudorsakerna till att de bankbundna byråerna på några år har lyckats fördubbla sina vinster.

De mindre byråerna kan inte erbjuda samma Jlåne- och tillfälliga finansieringsmöjligheter som de bankbundna, och ifall kreditläget ytterligare skärps, tvingas mindre byråer att upphöra med sin verksamhet.

Det tror i varje fall Carl Wallenius: - Bankbundna fastighetsförmedlingsbyråer har lätt att få in försäljningsobjekt.

• Varannan kund behöver tillfälligt finansieringsstöd, och att kunna erbjuda detta är ett måste idag. Det är inte rent spel av bankerna att i samband med att bostadslånet beviljas rekommendera sin egen fastighetsförmedling.

• De minsta byråerna kommer att stryka med, och de bankbundna att fortsätta att växa, hävdar Wallenius.

De förmedlingsavgifter fastighetsförmedlarnas förbund rekommenderar efterföljs inte i alla fall. Normalt tar förmedlaren 4 procent av bostadens bruttopris, men om priset stiger sjunker procentsatsen ofta.

• Vi prutar inte på normerna, upp till 1,5 miljoner mark tar vi kallt 4 procent på, men om affärens värde överstiger det kan vi ibland gå ner till 2 procent, säger Jukka Malmio på Bulevardin Notariaatti.

Mindre fastighetsbyråer är mera flexibla, och i hela landet är förmedlingsavgiften i medeltal 3 procent.

Vid försäljningen av en lägenhet som är värd en miljon får fastighetsbyrån 40000 mark. Av priset på en 250000 marks etta i Helsingfors skalar fastighetsbyrån av 10000 mark.

Av avgiften går i allmänhet max 30 procent till tidningsannonser. Löner, telefon, hyra etc. tar ytterligare 55-60 procent, och av ”vinsten” blir det kvar 10-15 procent.

Men en ensam varg, en en-mansbyrå klarar sig bra om den förmedlar två bostäder i månaden. Så länge minst sex av tio bostäder byter ägare via fastighetsbyråer fortsätter yrket att locka med snabba vinster och drömmar om lättförtjänta pengar. OD