Fastighetsmarknaden i nytt läge

av Kaj Hedvall Forum 2007-11, sida 38, 22.11.2007

HI FORUM FÖR EKONOMI OCH TEKNIK NR 11 2087

Kaj Hedvall är ekonomie doktor och direktör med ansvar för affärsutveckling på Senatfastigheter.

Marknaden för kontorsfastigheter rens] har genomgått stora förändring ar under hösten. Från att ha varit en säljarens marknad där köparna sökt lämpliga objekt är de hugade säljare nu många, Men sentiment är sentiment, föraningar som snabbt kan vända. Affärer med kontorshus tycks äga rum i oförändrad takt och fortfarande är kön in på den finländska fast ighetsmarknaden större än kön ut bland utländska placerare. Sålunda verkar ett av historiens längsta och mest spektakulära uppsving ännu fortsätta trots att marknadsfundamenten genomgått en grundläggande förändring.

Med efterklokhetens klarhet kan vi konstatera att det gynnsamma marknadsläget med mycket låga räntor och höga direktavkastningar på fastigheter är förbi. Under de gångna åren har vi finländare förvånat följt med hur utländska placerare köpt fastigheter, i många fall med hög belåningsgrad.

I efterskott förstår vi att detta var en möjlighet i en global värld som präglades av överskottslikviditet som sökte goda alternativ till en extremt svagt avkastande räntemarknad. Finland var ett intressant land med en nyupptäckt marknad med relativt låga hyres- och prisnivåer som kunde tänkas vara en bra riskspridarei en större portfölj, Ett antagande som precis nutycks stämma då de flesta europeiska fastighetsfonder tappat både värde och investerare medan den finländska marknaden fortfarande går bra.

Gapet mellan direktavkastningen på fastigheter och räntor har nu pressats ihop. Den finansiella hävstång som fanns är obefintlig på grund av höjda räntor och priset på risk har pressats upp till följd av problemen på bolånemarknadens skräpigare delar.

Vi är tillbaka i en normalsituation där placerarens strategi även på fastighetsmarknaden måste bygga på en affärsidé kring objektets framtid. Betyder detta att den kommersiella fastighetsmarknaden viker sig i Finland?

En av frågorna är om Fin De här ny upplevt en period av skyhög byggnaderna blir givetvis uthyrda, land drabbats av den baltiska Men vad som sker sjukan. De baltiska länderna har me d vakans ern stor mängd nya kontors- och affärsprojekt är under byggnad och ingen kan med säkerhet säga hur denna nyproduktion kan absorberas av marknaden. Äve i Helsingforsregionen kan vi se att nyproduktionen av kontorsbyggnader tagit fart, främst kring utfartsoch ringlederna: bland annat i Gräsviken, Alberga och i närheten av Helsingfors-Vanda flygplats. Frågan är hur knappa femtio hektar kontors- och tjugofem hektar affärslandskap, som för tillfället är under uppbyggnad, kommer att påverka marknaden. De här nya byggnaderna blir givetvis uthyrda, men vad som sker med vakanserna som flyttingen av hyresgästerna lämnar efter sig är oklart.

Ett annat orosmoment är den senaste utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden där direktavkastningskraven i både London och Paris vänt uppåt under det tredje kvartalet efter en mycket lång sjunkande trend. Samtidigt som gapet mellan fastighetsavkastning och ränteavkastning smultit bort, börjar alltså fördelen med den relativt sett högre avkastningsnivån i Finland på fastigheter att försvinna ijämförelse med de europeiska metropolerna.

Varför skulle en utländsk placerare stanna kvar på fastighetsmarknaden i Finland? För en global placerare är Finland ändå inte ett så dåligt alternativ. Helsingfors är en huvudstad i euroområdet. Intressant är att jämföra hyresnivåerna på kontorsfastigheter: till samma pris som för en kvadratmeter i Helsingfors centrum får man en yta som endast motsvarar två A4:or i London och sex dylika i Paris. Då direktavkastningen fortfarande är högre i Helsingfors äni de andra europeiska huvudstäderna (med undantag av Bryssel) är det inte så orealistiskt att förvänta sig, ifall hyresnivåerna närmar sig inom euroområdet, att det fortfarande finns möjligheter till lyckade placeringar. Relativt sett billiga fastigheter i förhållande till en moderat hyresnivå.

De högt belånade opportunisternas tid verkar vara förbi men för en långsiktigare och konservativare placerare saknas det inte incitament att vara intresserad av den finska fastighetsmarknaden även i fortsättningen. Ifall vilyckas med att skapa oss en ege prisstegringar på fastighets- som hyre sgästerna svacka i ekonomin under föreståenmarknaden där alla som varit l ämn. ar eft er sl g är de strejkvintern finns givetvis också med kunnat förtjäna pengar. möjligheten att även opportunisterna Resultatet är att en oerhört oklart. får hälsas välkomna tillbaka, m

Affärsmagasinet Forum var år 2021 Finlands enda svenskspråkiga affärstidskrift och beskrev sig som "ett unikt magasin som riktar sig till beslutsfattare och experter inom näringslivet i Finland och Norden. Tidningen har en upplaga på 11 000, och når varje månad 27 000 läsare, i huvudsak ekonomer, ingenjörer och diplomingenjörer. Bevakningsteman inkluderar ekonomi, börs, teknik, ledarskap och arbetsliv, med reportage, profilintervjuer, livsstil och kolumner. Forum upprätthåller dessutom diskussionsforumet Affärsnätverket Forum på Linkedin, den största svenskspråkiga gruppen i Finland och en av de största på svenska på hela Linkedin. Där diskuteras trender och aktuella frågor inom näringsliv, arbetsliv och innovationer. Tidskriften utkommer med 10 nummer/år."