Fler hyresbostäder behövs
av Henrik Palmén Forum 2010-03, sida 32, 25.03.2010
EH FORUM FÖR EKONOMI OCH TEKNIK NR 3 2018
Henrik Palmén är lektor i finansiell ekonomi på Hankeni Helsingfors
Fler hyresbostäder behövs
Priset på boende i våra tillväxtroma | centra är högt. Andelen disponi bel inkomst som går till boende haristort sätt stampat på stället i årtionden, medan köpkraften på i stort sätt allt annat ökat rejält. Vi bor dessutom fortfarande ganska trångt.
Flera samhällstrender har ökat behovet av hyresbostäder, men utbudet är hopplöst underdimensionerat, reglerat och ensidigt. De flesta är således tvungna köpa och äga sina bostäder, vilket rimmar illa med det faktum att utbudet på olika typer av bolån är så ensidigt och inflexibelt att nästan alla lån är rörliga och bundna till en kort referensränta.
Mycket talar för behovet av mångsidigare utbud av hyresbostäder. Mobiliteten har ökat. Vi både vill och behöver flytta oftare av såväl familjepolitiska som yrkesmässiga skäl. Utlänningar kommer hit på kommendering. En del av oss behöver ibland två bostäder på olika orter eller i olika länder. Allt detta blir dyrt, riskfyllt och besvärligt om man måste äga bostaden. Ett bostadsbyte kostar lätt 5-6 procent köpesumman. Även de demografiska förskjutningarna talar för ökad flexibilitet i bostadsbyten.
Hyresalternativet skulle öka professionaliteten i boendefrågor, och därmed sänka kostnaderna, En professionell hyresvärd har bättre och billigare finansieringsmöjligheter, och kan även sänka kostnaderna och höja kvaliteten på byggande, service och renovering, Den nuvarande modellen med amatörmässigt drivna små bostadsaktiebolag är ett exempel på ineffektiv kapitalism. De svaga bolagen är enkelt byte för säljare av överprissatta tjänster med undermålig kvalitet.
Det finns sätt att uppmuntra ett ökat hyresbostadsbestånd. En gammal kvarleva från förgången tid är kravet på allmännyttig status på företag som förvaltar hyresbostäder med social behovsprövning (till exempel aravafinansierade). Den begräns ningen har aldrig varit ekono- Ägoboende ska
Inflexibiliteten och riskerna med att äga sin bostad accentueras ytterligare av ett torftigt utbud på finansieringslösningar. Bolånemarknaden är outvecklad och vi har Europas högsta andel rörligräntelån. Endast en liten andel av lånestocken är försedd med räntetak som förhindrar boendekostnaden att skena iväg om räntorna stiger till 6-8 procent. Eftersom räntetaket naturligtvis gör lånet dyrare finns det en överhängande risk för att just de kunder som mest skulle behöva taket ansett att de inte har råd med det.
Då man i Finland talar om fast ränta avser man en rörlig ränta med 3 eller 5 års räntejusteringsintervaller, Riktiga fasträntelån finns egentligen inte. Ränterisken överförs alltid på kunden även om det borde vara helt klart att finansmarknaden kunde bära risken billigare och omfördela den effektivare.
I många länder har bankerna risken för att fasträntelån återbetalas snabbare än planerat, vilket ju kan ske om räntorna sjunker kraftigt och kunderna återbetalar lånen för att återfinansiera det med ett nytt lån till lägre ränta. Banken tar naturligtvis betalt för detta genom en lite högre räntemarginal. Hos oss är även den risken helt överförd på kunden. Amorterar låntagaren snabbare än planen så uppbär banken en avgift som motsvarar deras förlust.
Korta räntan är i det långa loppet i medeltal lägre än lång fast ränta, men den fluktuerar mycket mera, Det innebär att hushåll med säkra inkomster och tillräckliga buffertar skulle välja det osäkra men i medeltal något billigare rörliga lånet, medan hushåll med lägre eller osäkrare inkomster i förhållande till låneskötselkostnader skulle (borde) välja fast ränta,
De stora fluktuationerna i den korta räntan innebär inte bara onödig osäkerhet för hushållen, de leder även till onödiga fluktuationer i bostadspriserna, eftersom finansieringskostnaden är så central,
Det är hög tid att nedmontera kommunernas och statens incita miskt välmotiverad. , ment att underplanera och överpris Ett annat problem är inte vara sätta tomter, och dessutom dags för inte vara lindrigare beskattat än IIINCTIBAE bostädernas andel av den totala bohyresalternativet. Det motsatta beskattat än stadsstocken. Framförallt fritt finanär mer motiverat, eftersom ägo- , sierade hyresbostäder för den stora boendets långvariga skattesub- hyresaltern ativet. medelklassen saknas. Lite bostadsventionering förvrängt vår bor Det motsatta är politik skulle inte skada. Viharjuen stadspolitik på ett sätt som inte . bostadsminister nuförtiden, och det motsvarar tidens krav, mer motiverat. är en bra början, m