Stambyte – å nej, hjälp!

av Nicholas Anderson Forum 2013-11, sida 14-15, 28.11.2013

Stambyte

NICHOLAS ANDERSON: Jag är mitt inne i min tredje stamrenovering, men ännu vid liv!

Jag har upplevt stambyte två gånger i Helsingfors och en gång i Stockholm. Man kunde alltså kalla mig proffs men det är en mild överdrift. Mitt vetande kan komprimeras i sju verkligt viktiga punkter « En stamrenovering är alltid en dyr och viktig investering för ägarna. Det är en jätteinvestering för 50 År framåt, som måste göras i tid. Att inte göra denna investering när det är nödvändigt är detsamma som att tutta eld på huset « Hela proceduren kräver tre, fyra år av noggrann planering, och sex till tolv månader av smutsigt och nedsmutsande arbete inne i huset.

« Planeringsprocessen och de tekniska lösningarna kräver en massa jobb som involverar invånarna och bolagsstyrelsen, som i sin tur bör engagera pålitliga tekniska rådgivare att lotsa dem från start till slut fört projekt.

« Alla som bor i huset måste hållas fullt informerade om varje skede av planering och arbeten. Bara oavhängiga yrkesmän kan utreda de bästa och mest kostnadseffektiva alternativen.

« Finansieringen av arbetet kräver också noggrann planering. De flesta stora höghusbolag har utrymmen som kan utnyttjas till att täcka en del av investeringskostnaderna. Invånarna bör överväga dessa alternativ som ett led i planeringsprocessen.

« Klara regler för kostnadsfördelningen måste etableras från starten.

« Slutligen: vad som borde vara en ganska rätlinjig renoveringsprocedur kan lätt sluta som en konflikt mellan invånarna, styrelsen och entreprenörerna.

Det bör inte råda något tvivel om att byggnadskostnaderna för stambyten arbete är höga, eftersom projektet inkluderar en massa professionella arbetsinsatser av byggfolk, rörläggare, elektriker, arkitekter och ingenjörer.

Komplexiteten är given genorn att byggnader som behöver renovering är gamla, och inkluderar många lägenheter som individuellt renoverats vid olika tidpunkter och med olika metoder. Den klassiska bilde är att de flesta gamla höghus är en enda röra av rör ochledningar.

Det finns flera viktiga sätt att hålla kostnaderna så låga som möjligt. För det första är nyckeln till framgång förankrad i planering och aktiv kontinuerlig kommunikation från oavhängiga rådgivare till invånarna. Alla måste förstå att planeringsskedet kan ta mellan 12 och 24 månader. Informationen till äldre invånare och nyinflyttade bör utformas så att dessa verkligen förstår processen och tidtabeller. Man mås te också ta i betraktande att många pensionärer inte har e- post, och att de på grund av sviktande hälsa inte alltid kan delta i informationsmöten.

Då man begär offerter från ingenjörer och entre prenörer får man som regel de bästa erbjudandena ifall arbetena kan inledas mellan 6 och 18 månader efter offertgivning. Skickliga entreprenörer har fulla orderböcker och välkomnar längre verkställighetspe rioder. Man bör vidtala ett försvarligt antal projekt planerare, projektledare och byggnadsentreprenörer att ge offerter för olika delar av arbetet. De bör alla ha utmärkta referenser — som måste kollas upp.

Styrelsen bör försäkra sig om att planerarna och övervakarna är tillförlitliga proffs med kunskap om alla typer av renoveringslösningar, inte bara en viss typ av lösningar. Invånarna kommer att få ett sämre resultat om detta inte beaktas.

Finansiell planering är också en viktig fråga. Styrelsen måste gå igenom alla tomma utrymmen i byggnaden, typ källare, vindsutrymmen och andra delar av huset för att avgöra om de kan renoveras, hyras ut eller säljas.

Vindsutrymmen med dagsljus är eftersökta potentiella loftlägenheter i Helsingfors och Stockholm. Källarutrymmen kan göras om till gym, vinbarer eller kontorshotell. Butiksutrymmen och kontorslokaler på bottenplanet kan renoveras och hyran höjas dramatiskt med god planering.

I min senaste lägenhet i Stockholm kunde vi höja hyran med 20 procent då vi delade ett stort kontors utrymme till två separata kontor. Resultatet betalade sig på fem år i kombination med en betydande uppgradering av byggnadens entré.

I min förra lägenhet i Helsingfors såldes två små hyreslägenheter till högre pris än väntat. Intäkterna från försäljningen var betydligt högre än det beräknade hyreskassaflödet för de kommande tio åren. Affären täckte hälften av renoveringskostnaderna. Med andra ord: man bör väga det finansiella värdet av hy — å nej, hjälp resintäkter mot försäljningsintäkter. Formeln för detta är enkel och bygger på sunt förnuft. Det finns inget automatiskt skäl att anta att uthyrning är bättre än försäljning, särskilt då marknadspriset på lägenheter är relativt högt.

Finansiella problem är extra viktiga för invånare med låga inkomster, som pensionärer, unga, och ensamförsörjare. För dem är de höga renoveringskostnaderna en särskild utmaning. Det är emellertid en ofrånkomlig sanning att de kan tvingas flytta om de inte klarar att täcka rtenoveringskostnaderna.

I sådana fall är bästa tidpunkten för att sälja lägenheteniregelefterrenoveringen. Därför är det viktigt att beakta dessa invånares situation, och styrelsen måste försäkra sig om att husbolaget har möjlighet att finansiera renoveringen med lån där partiella amorteringar vid behovkanuppskjutas med ett eller två år. Många har råd att utan större problem täcka räntekostnader tack vare dagens extra låga räntor tills de hittar en ny lägenhet.

Att sälja före renoveringen är ett alternativ, speciellt om byggnaden har ett gott läge. Jag sålde en lägenhet bara några veckor innan renoveringen inleddes. Jag kom överens med köparen om ett pris reducerat med en realistiskt estimerad renoveringskostnad. För köparen innebar det möjlighet att designalägenheten enligt egna önskemål. För mig och min hustru gav det möjlighet att flytta och slippa bestyret att hyra en annan lägenhet för fyra månader.

Det är också viktigt att säkra att invånarna i god tid förstår att kostnaderna för renoveringen fördelas nästan på samma basis som bolagshyran. Detta grundas på bolagsordningen och fastställs ilagen om husbolag. Varje renoveringsprojekt medför emellertid särskilda situationer som kräver skicklig hantering av styrelsen och dess rådgivare.

Det sista och svåraste att ta till sig är att ingenjörer ochentreprenörer är tekniskt inriktade proffs. De är sällan duktiga på att förklara saker för noviser (invånarna) som ställs inför dylika uppdrag bara en eller två gånger i livet. För att överbrygga kommunikationsklyftan är det klokt att ställa styrelsen rejält mot väggen förrän besluten klubbas av; kräva information, kräva informationsmöten, kräva regelbunden skriftlig uppdatering och rapporter om arbetet. Det är meningslöst att i efterhand gråta för det man ”inte visste”, då man väl går in för ett så stort investeringsprojekt.

Nicholas Anderson är oberoende rådgivare och konsult inom finans, infrastruktur och klimatförändring.

FORUM FÖR EKONOMI OCH TEKNIK NR TI 201 1

T