Att investera i bostadsaktier

av Göran Lindroos Forum 1983-20, sida 22-23, 14.12.1983

Taggar: Teman: investeringar

FRUN 208 20/83 FRUN Säljarinformation

GÖRAN LINDROOS

ATT INVESTERA I BOSTADSAKTIER

Det är en allmän uppfattning att det lönar sig att skaffa sig en egen aktielokal, men att det absolut inte lönar sig att investera i en bostadslägenhet för uthyrning. I det följande skall jag pröva om denna uppfattning har visat sig vara riktig i de sex bostadsaktiebolag, i vilka jag fungerat som disponent.

EH Bostadshusen, som undersökningen berör, ligger alla i relativt centrala stadsdelar av Helsingfors, nämligen Skatudden, Sandviken, Tölö, Mejlans och Munkshöjden. Undersökningens resultat är således inte allmängiltigt, utan gäller endast dessa centralt belägna och = efterfrågade stadsdelar i huvudstaden.

Aren 1973-83 har i de ifrågavarande bostadshusen gjorts 76 lägenhetsaffärer, som har kunnat tas med i undersökningen. Bortlämnade har blivit de fall, då det har gjorts endast en affär med en viss lägenhetstyp, varvid prisutvecklingen inte har framkommit. Aven de fall har bortlämnats, då det kommit till disponentens kännedom att en grundlig reparation i lägenheten har utförts.

I genomsnitt har bostadsaktiernas årliga värdestegring varit 17,9 procent Priset på mindre lägenheter, dvs lägenheter under 50 m2, har stigit snabbare, i medeltal med hela 21,3 procent per år, medan värdestegringen i lägenheter över 50 m? har varit 14,3 procent. Skillnaden i värdestegringen mella mindre och större lägenhe 2 ter har således varit anmärkningsvärd. Förklaringen är sannolikt den, att det är den stora efterfrågan på mindre lägenheter som har förorsakat den avsevärda prisstegringen.

Gott skydd mot inflatiort

Inflationen har under åren 1973-83 varit varierande. Från april 1973 till april 1978 steg levnadskostnadsindexet (1951= 100) i medeltal med 14,5 procent per år och partiprisindexet (1949=100) med 13,9 procent per år. Från april 1978 till april 1983 var levnadskostnadsindexets stegring 9,6 procent per år redan partiprisindexet steg med 10,3 procent. Under hela perioden april 1973 - april 1983 var levnadskostnadsindexets genomsnittliga stegring 12,0 procent per år oc partiprisendexets stegring 12,1 procent.

Då man jämför lägenheternas genomsnittliga värdestegring 17,9 procent med den genomsnittliga inflationstakten 12 procent, kan man således konstatera, att bostadsaktierna har givit ett utomordentligt inflationsskydd och mer därtill. Värdestegringen har årligen varit 5,9 procent högre än inflationen.

Svag avkastning

Bostadsaktiernas årliga avkastning, hyresintäkten, har däremot på grund av hyresreglementeringen varit anspråkslös. Bruttohyresintäkten per år har kanske i medeltal varit ca 5 procent av det bundna kapitalet. Då bolagsvederlaget avdragits är det endast ca 4,5 procent kvar. Efter avdrag av inkomstskatt är det i genomsnitt kvar endast ca 2,25 procent, vilket inte är något att skryta med. Den marginala inkomstskatten är lägre än här tillämpade 50 procent, om de övriga inkomsterna är anspråkslösa eller om avdraget för förmögenhetsinskomster, år 1983 mk 2.750,, tillämpas på hyresinkomsten och inte på eventuella dividendinkomster.

Nettoavkastningen kan ytterligare = minskas av eventuell — förmögenhetsskatt, som uppbärs, om förmögenhetens <beskattningsvärde överstiger mk 244.000,-. Skatten är dock rimlig då förmögenheten beskattningsvärde överstiger minimigränsen med några hundratusentals mark. Den blir betungande först, då det är fråga om en större förmögenhet. Slutligen kan nettoavkastningen sjunka till följd av att ägaren bekostat reparationer i lägenheten. Emedan i denna undersökning de fastighetsaffärer = eliminerats, som inbegripit betydande reparationer, behandlar jag inte reparationskostnaderna desto mera.

Obligationer och aktier

I det följande skall jag kasta en hastig blick på några andra investeringsformer och deras lönsamhet. Investering i obligationer är behändig, men har givit ett sämre inflationsskydd. År 1973 gav statsobligationer med tio års lånetid 8 procent ränta. Fastän räntan på nya obligationer under årens lopp har varit stigande och som högst varit 11,75 procent, har avkastningen varit avsevärt lägre än enbart bostadsaktiernas genomsnittliga värdestegring i denna undersökning, dvs 17,9 procent per år.

Investering i börsaktier har i genomsnitt givit större avkastning än obligationerna. Åren 1972-82 var aktiernas genomsnittliga årliga avkastning 5,9 procent och kapitalets värdestegring 8,2 procent per år så att totalavkastningen i medeltal blev 14,4 procent pe serna ÄR FE årD, Avkastningen har naturligtvis varierat avsevärt beroende på vilka aktier investeringen har omfattat och tidpunkten, då affärerna har gjorts. Har man vid rätt tidpunkt lyckats välja de rätta aktierna, så har lönsamheten varit verkligt betydande. Vid olyckligt val av tidpunkt och aktier och man fått nöja sig med mer eller mindre ingenting.

Guld och silver

Den i genomsnitt kanske största avkastningen har erhållits vid investering i ädelmetaller och = stora, högklassiga diamanter. Åren 1972-82 var guldets och silvrets årliga värdestegring i medeltal hela 30 procent2), Det är dock att märka att prisfluktuationerna har varit stora, så att lönsamheten har varit utomordentligt beroende av tidpunkten för köp och försäljning.

Hittills har bostadsaktierna i mitt tycke klarat sig rätt väl i konkurrensen med andra investeringsobjekt. En omständighet som är ogynnsam för investering i hyreslägenheter är det, att det ibland kan vara svårt att realisera en uthyrd lägenhet. Priset man får för en uthyrd lokal är dessutom ofta 10-15 procent lägre än för en ledig lägenhet. Detta är otvivelaktigt en stor nackdel.

En annan nackdel, som gäller den uthyrda bostaden jämfört med den egn bostaden, är den begränsade rätten att i beskattningen avdra betalda låneräntor. Räntor på lån för den egna bostaden är avdragbara upp till mk 25.000,-, medan räntor på lån för andra ändamål får avdras för maximalt mk 10.000,-.

Allmänt sett kan man dock säga, att det har lönat sig att skaffa bostadsaktier med lånade medel. Bankräntan har hållit sig kring 10 procent, medan aktiernas värdestegring har varit betydligt högre. Dessutom har den betalda räntan åtminstone delvis varit avdragbar i beskattningen.

En förutsättning för att lönsamhetskalkylerna skall hålla är naturligtvis den, att aktierna inte säljs förrän om fem år, då försäljningsvinsten blir skattefri. Den egna bostaden är dock ett undantag, för den kan ju på vissa villkor säljas skattefritt redan tidigare.

Också hyreslägenheter lönsamma

Sammanfattningsvis har jag kommit fram till att det nog har lönat sig att investera i bostadsaktier. Det har varit mycket fördelaktigt att investera i egen bostad, men det har inte heller varit olönsamt eller riskabelt att placera pengar i en hyresbostad, inte åtminstone om lägenheten har varit relativt liten och den har varit centralt belä Säljaren på fältet är ensam och behöve kontinuerligt stöd.

SI är skriven för aktiva säljare som vill utveckla sig i sitt arbete. SI ger - direkt hem i brevlådan - påtagliga impulser och praktiska råd som är direkt tillämpliga i de dagliga arbetet.

Innehåller dessutom konstruktiva övningsuppgifter, checklistor, situationsspel, cases mm. Läses redan av över 150.000 aktiva säljare runt om i Europa.

Säljledning

För dig som jobbar under kravet att alltid komma med nya grepp.

SÅ är idékällan som täcker samtliga problemområden och ger dig kontinuerliga råd beträffande marknadsföring, försäljning oc säljledning.

«Av

Education

Murbacksgatan 9 00210 Helsingfors 2 tel (90) 692 2501

BOSTROM

FJÄDRANDE

FÖRARSTOLAR FÖR

LASTBILAR e TRAKTORER TRUCKAR

ARBETSMASKINÉ oy Sandman-—Nupnau ab Flänsvägen 7 tel.90-755410 gen i en efterfrågad stadsdel i Helsingfors. Det är också fördelaktigt om det kan ordnas så, att lägenheten är ledig då den skall säljas. Det är också till fördel om förmögenhetsskatten inte är betungande för investeraren och den eventuellt betalda låneräntan i största möjliga ut sträckning är avdragbar i beskattningen.

Det är också klart att man med skicklighet och god tur kan finna också lönsammare investeringsobjekt än bostadsaktier. 1) Helsingin Sanomat 12.10.82 ) Helsingin Sanomat 12.10.8 23