Disponenten förvaltar din värdefullaste tillgång
av Kaj Hedvall Forum 2011-03, sida 29, 31.03.2011
FORUM FÖR EKONOMI OCH TEKNIK NR 3 2011
Kaj Hedvall är ekonomie doktor och direktör med ansvar för affärsutveckling på Senatfastigheter.
Disponenten förvaltar din värdefullaste tillgång
Vårt hem är vanligen den största ocenr enskilda tillgången vi vanliga spa rare har i vår portfölj. Få människor tänker i första hand på sin bostad som en placering men dess betydelse för en familjs förmögenhet är uppenbar. Utvecklingen av bostadspriserna driver istor utsträckning vår syn på vårt ekonomiska tillstånd. När bostadens värde ökar tenderar vi att tolka det som att våra möjligheter att öka vår konsumtion är bättre. Till sin spets drevs denna logik på bostadsmarknaden i USA där det var mer regel än undantag att öka belåningen på bostaden alltefter priserna steg, för att kunna höja på konsumtionen,
Vi tyr oss ofta till professionella förvaltare när vi placerar vår övriga förmögenhet. Vem har vi gett uppdraget till när det gäller vår bostad? Disponentbolaget är vår förmögenhetsförvaltare men uppfattar vi det så? Och framför allt: Har han eller hon insett sin roll? Jag har suttit som medlem i en utredningsgrupp som på Miljöministeriets uppdrag utrett nuläget och utvecklingsmöjligheterna i disponentbranschen. För mig som utomstående var det en fascinerande möjlighet att lära sig om en bransch där vi alla, som inte bor i en villa eller under en båt, är kunder i.
Två miljoner människor bor i lägenheter i hus som är i husbolagsform. Vi använder som ägare av aktielägenheter 3 miljarder euro om året till att reparera och underhålla vår förmögenhet. Den professionella disponentbranschen vars uppgift är att utföra jobbet består av 2 500 disponenter och 3 000 övrig personal, I genomsnitt jobbar tre personer ide 800 disponentbolag som den professionella marknaden består av.
Det allmänna intrycket av disponentbranschen och dess kvalitet är brokig och på senaste tid har branschen varit i snålblåsten i pressen. Det har förts en debatt över huruvida disponentföretagen skott sig på enskilda aktieägarei bland annat prissättningen av intyg. Det har säkert före ett nödvändigt ont utan insikt i den betydelsen god förvaltning har på boendemiljön och på bostadens värde. Husbolagens kontrakt med disponenten är ofta väldigt gamla, ospecificerade och baserade på en fast månadsavgift. Behovet av förvaltning varierar dock mycket i husbolagen och därför är det inte överraskande att tjänstekvaliteten inte motsvarar förväntningarna.
Paradoxalt är misstron för att omförhandla kontrakten ömsesidig. Disponentbolagen är rädda för att prisnivån skulle sjunka medan husbolagens styrelser uppger att tröskeln är rädslan för att den skulle stiga. Disponentbolagen står därför inför utmaningen att specificera sina tjänster bättre, ta steget mot en transparentare prissättning och att utveckla färdiga kundcentrerade lösningar för till exempel bolag som står inför ett stambyte. Som kunder bör vi bära ansvar för att specificera våra behov och kräva och följa upp att vi får den nivå av service som vi är villiga att betala för.
Det centrala här, precis som i vår övriga förmögenhetsförvaltning, är att ha en verksamhetsfilosofi. Med andra ord en strategi som vi kan basera våra mer konkreta mål på. Disponenten borde ju vara något av husbolagets vd och för att kunna axla ett sådant ansvar väl, bör han ha något att förankra sin verksamhet på. Ett husbolag består av en heterogen grupp ägare som alltid kommer att ha nå got avvikande förväntningar och krav. Därför skulle det vara viktigt för ägarna att husbolag utarbetade en strategi för huset. Är grundidén att vara det bäst skötta bolaget på vår gata eller är vår strategi att erbjuda ett möjligast billigt boende.
En uttalad verksamhetsfilosofi för huset skulle ha många fördelar. Den ger disponenten möjligheter att leva upp till förväntningar och krav, den skulle förhoppningsvis minska motsättningarna bland ägarna.
Ur placeringsperspektiv skulle den förbättra möjligheterna att bedöma och utvärdera husbolagets verksam kommit övertramp men över- Det skulle vara het och ställning även för utomståenlag verkar denna service inte sl; Ar 5 de, såsom presumtiva köpare. Framavvika varken till sin för- el- viktigt för agarna förallt skulle den styra verksamheler nackdel från övriga tjäns- = Att husbolag ten mot en kultur där bostadens lång ter inom bygg- och fastighetsbranschen. Som kunder tycks vi förhålla oss till tjänsten so utarbetade en strategi för huset.
siktiga värde står i fokus och där disponenten fungerar som vår betrodda förmögenhetsförvaltare. m