Hett på bostadsmarknaden

av Peter Ehrström Forum 1998-09, sida 43-44, 24.09.1998

BOSTADSPRISERNA ÄR NÄRA TOPPNIVÅN, ANSER EXPERTERNA. KRISERNA I ASIEN OCH RYSSLAND KAN PÅVERKA PRISNIVÅN.

ycket tyder på att bostads priserna snabbt närma sig en toppnivå och at vi snart får se en av mattning i prisstegringen.

De experter Forum talat med är enig om att prisnivån är mycket hög i da och avråder åtminstone indirekt från köp just nu.

”Beaktar man realprisutvecklingen så ligger vi nog ganska högt just nu. I områden dit det förekommer en stark flyttningsrörelse är utvecklingen annorlunda, men överlag stiger priserna inte mycket mera”, konstaterar VVD Matti Wigg vid Huoneistokeskus. Han ansvarar för försäljningen i huvudstadsregionen, där närmare 7 000 av de 16 000 bostäder bolaget förmedlar 1998 finns. Någon sund prisnivå vill han emellertid inte kommentera.

”Det är ganska svårt att nämna något medelpris, för alla bostäder är olika. Normalkonsumenten är i alla fall ganska förnuftig och gör jämförelser för att se vad som är ett bra pris”, konstaterar han.

På årsnivå beräknas bostadspriserna stiga omkring 10 procent 1998.

”Men jag skulle inte tala om en överhettning utan en skäligt hög nivå. Det är inte som under 80-talets slutskede då det fanns många fler direkta spekulanter”.

Enligt ekonomist Kari Takala vid Finlands Bank, som bl.a. undersökt relationen mellan huspriser och inflation, rör det sig åtminstone om en situation som liknar överhettning även om han inte tycker det är skäl att tala om en prisbubbla.

”På lång sikt står prisnivån i relation till inflationstakten och åtminstone sett ur ett längre perspektiv är bostäderna överprissatta i dag. Nu verkar det råda en säljarens marknad och därmed inte bästa läge att köpa”, konstaterar han,

Hakala påpekar att köparen vid sitt bostadsköp även siktar på att åtminstone få den egna insatsen tillbaka. Ett köp vid fel tidpunkt kan då upplevas ha

FORUM NR 9/9 motivera kännbara byresböjningar, är ett synligt tecken under bögkonjunkturer.

kostat 10 000-tals - kanske 100 000-tals - mk för mycket. Trots att prisstegringen även märks i högre hyresnivåer uppskattar han att det just i dagsläget kanske lönar sig att sälja och övergå till att bo på hyra.

Hakala konstaterar att slopandet av kredit- och stämpelskatten klart märks ibåde högre bostadspriser och ökande krediter. Han drar sig inte för att t.o.m. tala om en prisexplosion.

I början av 1998 beviljades krediter på omkring 2-2,5 mrd mk/månad medan kreditgivningen under kvartalet maj-juni redan låg kring 4 mrd mk/ månad.

“Familjerna växer och normala bostadsköp, som har skjutits upp under lågkonjunkturen, upprätthåller nu efterfrågetrycket”, påpekar han.

Prisstegringen har även understötts av en låg räntenivå, allmänna förhoppningar om inkomstökningar, utlovade skattesänkningar samt det uppdämnda allmänna köpbehov som uppstod under lågkonjunkturen.

”Fastän det ser bra ut nu så kommer så småningom en ny lågkonjunktur och den kommer att märkas i bostadspriserna”, påpekar han.

Men Hakala är samtidigt övertygad om att vi ännu inte nått pristoppen och talar om utrymme på uppemot 510 procent i landet som helhet innan bostadspriserna “måste” börja sjunka. För centrala Helsingfors vill han inte ge något estimat.

Även analytiker Riitta Hujanen vid Gyllenberg anser att det fortfarande finns en viss marginal uppåt.

”Månne vi inte är ganska nära en toppnivå nu, men jag tror ändå det finns beredskap att betala lite till. Räntenivån är klart lägre än i slutet av 1980-talet och detta stöder både efterfrågan och prisnivån. Men vi är vid en intressant vändpunkt som samtidigt är en indikator på konsumenternas förtroende. Det är nog troligt att värdena snarare sjunker än stiger”, säger hon.

En hög prisnivå behöver inte heller betyda att bostädernas attraktionskraft som investeringsobjekt minskar.

”Om det förekommer en stor efterfrågan och man tror att hyresnivån utvecklas i samma riktning kan avkastningen ändå vara god”, påpekar hon.

Hujanen konstaterar att en etta i

Foto: Evy Nickström

Helsingfors centrum fortfarande verkar vara en säker investering. Matti Wigg beskriver situationen krasst ”Det är ett ordentligt sug efter lägenheter i vissa områden. Andra områden får problem”

I praktiken handlar det nationellt sett om en uppdelning i tillväxtcentra och avfolkningsbygder, men trenden är inte helt entydig.

”I t.ex. Taivalkoski förändrades situationen över en natt på grund av en ny företagsetablering”, påpekar Wigg.

För prisnivån spelar även osäkerhetsfaktorer kring finländsk ekonomi en given roll. Alla som Forum intervjuat här varnar för att kriserna i Asien och Ryssland kan inverka negativt på bo stadspriserna eftersom dessa kriser påverkar förväntningar om framtiden, sysselsättning och företagens resultat.

”Sinnesstämningarna och framtidstron är överlag ganska goda, men man funderar också på Asien och Ryssland. Det handlar om känslor, känner man sig osäker så skjuter man upp bostadsköpet. Det är få som står inför ett läge där de måste köpa”, säger Wigg och får delvis medhåll av Hujanen ”Det kan komma en reaktion på krisen i Ryssland. Det här är mycket långt beroende av hur man upplever den egna arbetssituationen”, konstaterar hor.

Samtidigt påminner Hujanen om att huvudstadsregionens höga bostadspriser delvis beror på att arbetsplatse skapas på vissa områden och att det är dit många vill eller “måste” flytta. Flyttningsrörelsen höjer i sin tur efterfrågan på bostäder och därmed den redan höga prisnivån.

Prisspiralen verkar dock närma sig kulmen för denna gång Ytterligare argument för en sådan utveckling är enligt Takala att räntebottnen snart verkar vara nådd och att sänkta avkastningsförväntningar på börsen kommer att påverka bostadsmarknaden på sikt.

”På lång sikt finns det ett klart samband mellan börskurser och bostadspriser. På kortare sikt är sambandet inte lika klart”, konstaterar han. &

Peter Ehrström

Bostadsrätt - alternativet mellan hyra och köp

Mellan de traditionella boendeformerna ägobostad och hyresbostad har en marknad uppkommit för s.k. bostadsrätter. I Sverige finns i dag cirka 700 000 bostadsrättslägenheter, i Finland ungefär 20 000.

”Men det är inte mycket annat än namnet som är gemensamt med det svenska systemet”, säger VD Eero Saastamoinen vid Asoasunnot Oy. det största bostadsrättsbolaget i Finland Asoasunnot är ett helägt dotterbolag till YVOkoncernen och äger i dag 5300 bostadsfättslägenheter.

Bostadsrättssystemet går ut på att kunden betalar en insats och ett månadsvederlag för sin lägenhet. Därefter har kunden rätt att disponera sin lägenhet utan den osäkerhet som hyresboende kan innebära och utan den stora investering ett köp innebär. För en tvåa rör sig insatsen kring 60 000-70 000 mk och vederlaget varierar med läget. Medelvederlaget i Helsingfors är 44,69 mk/m?,i Uleåborg 34,81 och i Hyvinge 38,78 mk/m?.

”Vår uppgift är enbart att producera och upprätthålla bostadsrättslägenheter”, definierar Saastamoinen. Bostadsrättsboendet kan dock ha många former. 54 procent av bostäderna är höghuslägenheter medan parhus/radhuslägenheterna står för 35 procent. De flesta lägenheterna är tvåor (40 procent) , treor (29) och fyror (16).

”Vi bygger alltfler stora lägenheter.

I större lägenheter fungerar bostadsrättssystemet bäst. Bostadsbyten sker mera sällan” , konstaterar Saastamoinen.

Medan det svenska systemet långt baserar sig på privata bostadsrättsföreningar byggs 95 procent av lägenheterna i Finland med Aravalån och resten med räntestödslån.

Saastamoinen påpekar att med bostadsrätt fördelas kostnaderna jämnare över tid jämfört med en ägolägenhet, även om sistnämnda alternativ verkar förmånligt på lång sikt.

”Den stora fördelen med bostadsrätt är säkerheten och risklösheten. Bolaget måste lösa in lägenheten inom tre månader om man vill flytta och återbetala insatsen enligt byggnadskostnadsindex,som nu ligger på 2-3 procent. Man riskerar inte att hamna i fällan med dubbla lägenheter”, säger han.

Det finns ingen inkomstgräns för den som vill ha en bostadsrättslägenhet, men däremot en förmögenhetsgräns. Om man äger en bostad i området/staden går det inte att få en bostadsrättslägenhet. Inte heller kan bostadsrättslägenheten fritt hyras ut på lång sikt.

”Den kan hyras ut tillfälligt, ända upp till två år räcker det med att man meddelar om uthyrningen”, påpekar Saastamoinen.

Bostadsrättslägenheten kan ärvas av barnen, men inte säljas fritt.

Valet av namnet bostadsrätt, trots

Bostadsrätt är ett tryggt alternativ, enligt VD Eero Saastamoinen vid Asoasunnot.

olikheterna med Sverige, beror enligt Saastamoinen på att namnet redan var känt och hade en positiv image från Sverige och därmed var lätt att marknadsföra.

Tillsvidare är bostadsrättsboende långt en boendeform för unga. Ungefär 60 procent av Asoasutinots kunder är under 33 år, men andelen äldre ökar kontinuerligt. Hittills kan det ha rört sig om en inställningsfråga. En äldre generation är van vid ägo- och hyresbostäder.

”Jag har själv framträtt flera gånger i media. Det tar tid att få fram budskapet, men jag tror nog att de som

FORUM NR 9/98

Affärsmagasinet Forum var år 2021 Finlands enda svenskspråkiga affärstidskrift och beskrev sig som "ett unikt magasin som riktar sig till beslutsfattare och experter inom näringslivet i Finland och Norden. Tidningen har en upplaga på 11 000, och når varje månad 27 000 läsare, i huvudsak ekonomer, ingenjörer och diplomingenjörer. Bevakningsteman inkluderar ekonomi, börs, teknik, ledarskap och arbetsliv, med reportage, profilintervjuer, livsstil och kolumner. Forum upprätthåller dessutom diskussionsforumet Affärsnätverket Forum på Linkedin, den största svenskspråkiga gruppen i Finland och en av de största på svenska på hela Linkedin. Där diskuteras trender och aktuella frågor inom näringsliv, arbetsliv och innovationer. Tidskriften utkommer med 10 nummer/år."