Jakten på bostadspengarna
av Bo Ingves Forum 1990-06, sida 16-17, 05.04.1990
JAKTEN PÅ BOSTADSPENGARNA
Det är nödvändigt att bo. Men inte trevligt att betala. Att betala dubbelt är tredubbelt värre. Och det var vad som hände för många i fjol då det blev ett abrupt slut på bostadsmarknaden. Många fann sig mitt i allt sittande med en osåld gammal bostad vid sidan av en nyinköpt.
amtidigt började priserna på gr på många håll dessut om att sjunka. En hel del människor satt alltså med en inkurrant vara på hand samtidigt som ränteutgifterna hopade sig. Resultatet var att man blev tvungen att gå ut med realisationserbjudanden för att inte gå i omedelbar konkurs.
Ingen välgörenhet
Vem hjälper dessa dubbelfattiga? Ställer bankerna upp med ett tilläggslån för den tid som den gamla bostaden står osåld? Ja. På sätt och vis åtminstone. Men eftersom räntan på tillläggslånet är på marknadsnivå krävs det ytterligare lån för att klara av räntan.
Det behövs inte många månader innan ett tilläggslån på t ex en halv miljon mark har kostat 25 000 mark i räntor plus ytterligare 8 000 mark i form av statens handräckning, dvs stämpelskatten. För de flesta människor torde det gå åt ganska många månadslöner att betala dessa tiotalstusen mark.
Men, som bankerna säger det, ”vi
S är inga välgörenhetsinstitutioner”.
Alldeles riktigt. speciellt i dessa kärva tider vore det definitivt en dålig affär för bankerna att ge lån under marknadsräntorna åt kunder som råkat ut på gungfly. Men på papperet är ju också t ex sponsoreringsavtal dåliga affärer.
Ett förslag: Varför kunde inte bankerna i stället gå in för att genom billiga, kortfristiga lån sponsorera människor som till stor del utan egen förskyllan råkat in i en skuldspiral? En sådan reklam skulle säkert putsa bankens fasad betydligt effektivare än sport- och kulturevenemang som inte har det minsta med bankverksamhet att göra.
Spara, köp eller slösa
Orsakerna till varför bostäderna är svindyra i Finland har stötts och blötts i offentligheten. Till syndabockar har utpekats allt från säljarna av gamla bostäder till den långsamma planeringen av byggmark i kommunerna. Glömmas skall inte heller den eländiga stämpelskatten som höjer priset
Text: Bo Ingve på t ex egnahemshus med 6 procent. Köp ett hus för en miljon mark och ytterligare 60 000 mark går direkt till staten. Av byggkostnaderna för huset har staten dessutom redan roffat åt sig ca 35 procent i olika skatter och avgifter — på vilka man alltså också betalar stämpelskatt.
Hur finansieras då ett första bostadsköp på 400 000 mark? För den summan får man en tvåa på drygt 30 m? i Helsingfors eller ca 50 m? lite utanför huvudstadsregionen. En perfekt bostad för en växande familj, eller hur.
Börja alltså spara till en bostad. Du är 25 år, har just börjat arbeta på allvar och har studieskulder på 75 000 mark. Du bor på hyra, är en riktig ekorre och lyckas på fyra år spara ihop en fjärdedel av köpesumman.
Under tiden har dock marknadskrafterna verkat. Även om bostadens pris har ökat endast i samma takt som inflationen. låt oss räkna med drygt fem procent per år, så kostar den efter fyra år 500 000 mark. Dvs sparsumman täcker endast inflationens inverkan på bostadspriset. Låter som en dålig taktik.
Folk längs den här gatan har kanske lite mera att lägga på smörgåsen än överläppen. De har nämligen haft turen att få bygga ett eget hus på en kommunal, billig tomt för några år sedan. Då låg också räntorna på en human nivå.
i | i
Hur mycket tål plånboken
Ett annat sätt är att ta hela summan som lån. Grundräntan är dock ett glömt begrepp gällande nya bostadslån. Nu följer låneräntorna för bostadslån vanligtvis Finlands Banks långa referensränta plus en viss andel åt banken.
I detta nu innebär det att en person utan besparingar och tidigare avtal med banken är tvungen att punga ut med en ränta på ca 16 procent. Lånetiden är däremot längre än tidigare, upp till 30 år.
För ett lån på 15 år är den månatliga amorteringen på lånet ca 6 000 mark. Om man i stället för att betala 2 500 mark i hyra för en motsvarande bostad betalar kanske 600 mark i bostadsvederlag — om bostaden är skuldfri — blir det alltså 1900 mark över för att täcka avbetalningen av lånet.
Genom ränteavdraget får man per månad dessutom en tusenlapp mera än tidigare i handen. Sammanlagt vinner man alltså 2 9200 mark på att inte bo i en hyresbostad. För sambor som har rätt till varsitt ränteavdrag i beskattningen kan summan ytterligare öka.
Lägg till detta sparsumman från ovanstående exempel på ca 2 000 mark och skillnaden i utgifter per månad är endast ca 1 000 mark. Tar vi med den årliga värdeökningen på den inköpta bostaden ligger man rejält på plus. Låter som en betydligt bättre taktik än föregående exempel.
Eller är det? Innan grundränteförhöjningen i fjol, som ledde till att de förmånliga grundräntebundna lånen försvann från marknaden samtidigt som marknadsräntorna sköt i höjden. gick det relativt lätt att få lån till en ränta på 10—13 procent. Med en ränta på 13 procent vore den månatliga amorteringen i ovanstående fall ca 5000 mark och med 10 procent ca 4300 mark. En märkbar utgiftsskillnad.
Skattefria obligationslån
Om statsmakten i tid hade insett att folk behöver bostäder och inte aravagränser som är för låga för de flesta, skulle bostadsproblemen säkert inte vara av den kalibern de är i dag.
Skattefria obligationslån som används till billig bostadsfinansiering utanför banksfären hade tex varit en naturlig lösning för länge sedan.
Om någon emitterade ett obligationslån på X miljarder mark med löptiden 15 år för bostadsfinansiering och investerarna kunde lockas med en skattefri ränta på 10 procent skulle lånet säkert fulltecknas. Pengarna skulle sedan ograverade (ingen stämpel FÖRUN, 6/1990
Innan kommunernas markplanering har kommit så här långt har många i tomtköerna redan varit tvungna an investera i betydligt ointressantare bostäder som de nu inte blir av med.
skatt eller andra onödiga utgifter) och till samma ränta förmedlas till bostadsbehövande. UTAN att några inkomstgränser ställs.
Månne inte en hel del människor på detta sätt kunde få en sådan bostad de vill ha och inte en sådan de är tvungna att ta. Med kännedom om mentaliteten i vårt land torde en dylik möjlighet dock vara utopi.
Höj ränteavdraget
Vad kunde då i stället göras utan att landets ekonomi skulle slås i spillror? Det logiska svaret är att avdragsrätten för bostadslåneräntor kraftigt borde höjas i beskattningen. Det torde helt enkelt vara för sent att på annat sätt korrigera den totala prishöjning som drabbat bostadsmarknaden sedan 1987. Speciellt eftersom de som råkat illa ut dessutom faller utanför de flesta hjälpramar som staten har uppställt.
Men att köpa sin bostad helt på skuld är som känt nationalekonomiskt oansvarigt. och därför går ränteavdragen i stället åt andra hållet.
Ändå är det så att den som blivit bostadslivegen till en bank säkert är något av det mest sparsamma som finns. Alla hans eller hennes pengar har stannat i landet, lönen går åt till amorteringarna och maten består av rester från bättre lottades bord som dignar av utländska läckerheter. Dessutom ingår mycket litet importvaror i husdelarna. Och huset är byggt av inhemsk arbetskraft.
Ett undantag från regeln över höga räntor är de förmånliga bostadsfinansieringsmöjligheter som t ex OP-Kiinteistökeskus har gått ut med. Under de två första åren är räntan 10,75 procent på lån upp till 300 000 mark. Byggbolaget Haka erbjuder å sin sida för de två första åren en så låg ränt som 9 procent för bostadslån till vissa av sina mål. Den fråga som här infinner sig är givetvis hur bostäderna ifråga har prissatts. Ni vet teorin från bilhandeln, låga räntor på ett högre pris ser bra ut.
Vad som händer då nämnda två år har gått beror på hur det allmänna räntemarknadsläget ser ut. Men bostadsaspiranterna har blivit visa av skadan. Kanske det är denna försiktighet som återspeglar sig i att denna kreditmöjligheter trots allt inte har fått ett översvallande mottagande.
Kanske det trots allt är bättre att spara så mycket man kan på högräntekonton och vänta på att räntorna sjunker på nytt. Det enda man behöver göra för att kunna bestämma sig är att titta efter i plånboken. För de flesta normala löntagare är ju 6 000 mark per månad i alla fall en mycket hög summa. De facto är den oöverkomlig för en mycket stor del av finländarna.
Köparnas marknad?
Men kan man nu börja tala om köparnas marknad? Byggarnas lager av osålda bostäder ökar. I handeln med gamla bostäder överstiger utbudet just nu efterfrågan. Dödläget ledde som känt nog till att prissättningsivern i viss mån stävjades, men trots allt är bostadspriserna fortsättningsvis oförsvarligt höga i Finland.
Om bostadsbyggverksamheten som väntat dessutom kraschar i år och går ner i en verklig vågdal nästa år, finns det stor risk för att bostadsmarknaden kommer att se lika katastrofal ut på nytt om några år. Dvs det blir på nytt brist på bostäder och priserna avviker än en gång totalt från de planlagda fårorna.
Det är bara att hoppas att t ex bostadsrättsystemet kommer att ge större möjlighet för normalt arbetande människor att få en bostad till skäligt pris. Jämfört med t ex arava-belånade bostäder är bostadsrätterna ett betydligt fräschare alternativ. Speciellt gäller detta om de inte kommer att regleras av samma inkomstbegränsningar som i praktiken hindrar många normalt förvärvsarbetande människor att ens tänka på en arava-bostad.
Men innan bostadsrättsystemet har kört igång ordentlig har det säkert gått ett decennium. Då hyresbostäderna på den fria marknaden dessutom har minskat radikalt finns det åtminstone inom en rimlig tidrymd därför inget verkligt alternativ till ägobostäder. Men då är förutsättningen att det finns ett tillräckligt utbud av bostäder och att folk har råd att köpa dem.
Varför måste man alltså misstänkliggöra alla bostadsbehövande som presumtiva bostadsskojare? L 17