Lånar privata pengar till fastighetsprojekt
av Sören Jonsson Forum 2021-08, sida 27, 21.10.2021
Lånar privata pengar till fastighetsprojekt
SÖREN JONSSON TEX > När banken säger nej finns nya finansieringsmöjligheter för dem som vill bygga eller utveckla fastigheter. Då kan privatpersoner vara med och låna ut kapital via olika plattformar, men är det värt riskerna?
Finansbranschen har fått sin beskärd del av regleringar. 2013 infördes något som allas Baseldirektiven, vilka säkerställer att banker och andra kreditinstitut har tillräckigt med kapitaltäckning och likviditetsbuffrar. Innan Baseldirektiven började gälla finansierades i princip alla fastighetsutveckingsprojekt av bankerna. Bankerna är numera betydligt försiktigare i sin utlåning, vilet har öppnat upp marknaden för konkurrerande verksamhet som inte påtvingas lika hårda regler.
En aktör som har tagit vara på denna lucka är Tessin - ett fintechbolag som i maj 2021 noterades på First North Growth Market-listan. Tessin erbjuder gräsrotsfinansiering till fastighetsprojekt via en digital plattform.
Bolagets nyutnämnda vd, Heidi Wik, är född och uppvuxen i Finland. Hon gjorde karriär på åländska Crosskey och fick chansen att leda den rikssvenska filialen som Sverigechef. Därefter blev hon chef för bankverksamheten på Forex bank och nu vd på Tessin.
”Det är bra att ha bankerfarenhet. Vi erbjuder dynamiska finansieringslösningar utan att ge avkall på kvaliteten i kreditbedömningen. Jag har kombinerat det här med den tekniska erfarenheten på Crosskey.”
IB nvesteringar som görs via gräsrotsfinansiering är förknippade med risker som inte banker eller kreditinstitut accepterar.
Vilka är era vanliga investerare ”Det är främst vana investerare som vill bredda sin portfölj via investeringar i lån med full säkerhet som komplement till annat än aktier och fonder. Avkastningen ligger mellan 8 och 12 procent. Dessutom är den normala investeringstiden 12-18 månader, vilket innebär att du inte behöver låsa in kapitalet en längre tid.”
Fastighetsutvecklarna lånar direkt från Tessins investerare. Räntan som vanligtvis skulle betalas för ett motsvarande lån går till investerarna. Det låter som en klockren investeringsform, men investeringen är förknippad med hög risk — det lämpar sig därför bäst för vana placerare. Inget för småspararna med andra ord.
Wik poängterar ändå att Tessin har rigorösa processer för att minska riskerna.
”Alla projekt genomgår en kreditanalys. Vår process är betydligt mer omfattande och noggrann än om du söker ett lån i den traditionella banken. Även om vi inte lånar ut från vår egen balansräkning så är det en förtroendebransch. Vi godkänner endast seriösa projekt från fastighetsutvecklare vi har förtroende för och som vi verkligen tror på. Vi gör alltid en noggrann genomgång av projektägarna och deras tidigare historik. Lone-to-value (LTV) ska vara på en rimlig nivå och det ska finnas övervärde på säkerheten. Skulle låneavtalet inte följas så finns en säkerhet att ta från, till skillnad från aktier.”
Under senare år har några misslyckade bo stadsprojekt uppmärksammats i svenska och finska medier. Ett färskt exempel från Finland (som inte involverar Tessin red anm.) är då fastighetsutvecklaren Aava Kodit gick i konkurs. Aava Kodit fick finansiering via en konkurrerande plattform Realinvest som ägs av Privanet Securities. Finansinspektionen återkallade då Privanet Securities verksamhetstillstånd på grund av flera allvarliga försummelser och överträdelser i verksamheten. Hur påverkar sådana försummelser branschen? ”Jag känner inte till bakgrunden och vet inte vad som hände. Jag kan inte kommentera det här enskilda fallet. På Tessin jobbar vi aktivt med riskhantering. Våra kreditförluster är mycket små, för närvarande under 0,5 procent. Av alla våra 300 projekt är det endast en handfull som har haft problem.”
Förra året förvärvade Tessin bolaget Groundfunding i Finland och har planer på att allt mer satsa på den finländska marknaden.
”I Sverige är det större bostadsbrist än i
Finland. I Finland har det varit inflyttning i triangeln Åbo, Helsingfors och Tammerfors. Där ser vi att det finns mest efterfrågan, men vi har också haft projekt på andra områden i landet. Ett exempel är en padelhall i Vasa som finansierades via vår plattform det här året.” Hur har de ökade materialpriserna påverkat byggandet? ”Vi har inte sett det än. Men det är den typen av makrorisker som finns. Materialbrist är en utmaning som kommer och går men det är inget som påverkat efterfrågan på kapital.”
AFFÄRSMAGASINET FORUM NR 8 2021