Räntor, bara räntor
av Peter Nordling Forum 1988-17, sida 30-31, 03.11.1988
idén till Asuntorahoitus AR Oy frå början av senaste år. Då var det fortfarande ofta svårt att få vanliga bostadslån. Priserna hade stampat på stället några år. Det var alltså däbbat för ett prisuppsving. Kravet var en Iiberalare lånepoalitik från bankernas sida.
Den kom — och på hösten kom börskraschen och satte ytterligare fart på bostadspriserna. Därmed skenade priserna förbi smärtgränsen för många bostadssparare. Att finansiera hela bostaden med ett vanligt banklån på exempelvis åtta år blev i det närmaste omöjligt.
— Samtidigt visste vi att utländska finansieringsbolag och banker förberedde nya finansieringsformer för bostadsköpare. Och då tyckte vi att utsikterna var tillräckligt goda för att inleda verksamheten, säger Ketonen.
Företaget grundades med ett aktiekapital på 1 Mrrk. De största aktionärerna är Ykkösraholtus (Mäkelä & Tuunanen m fl), Eko - nligt VD Jorma Ketonen härstammar
Jorma Ketone men (studentkåren vid Helsingfors handelshögskola) och några privatpersoner (inte Mäkelä & Tuunanen). Ketonen tecknade pilotaktier motsvarande 5 procent av aktiekapitalet.
Optionslån blev egna fastigheter
Idag verkar Asuntorahoitus i försäkringsbolaget Salarnas gamla Iokaliteter vid Alexandersgatan i Helsingfors. Asuntorahoitus lever i symbios med bl. a Markkinapaikka (Forum 14/88) och Finansmäklarna som finns i samma våning. Intressenterna i företagen är delvis desamma
Strax efter starten i oktober ifjol riktade Asuntorahoitus en emission till bankirfirman Finansmäklarna (också ett Mäkelä & Tuunanen-bolag) som sålde aktierna vidare till sina kunder. I emissionen, där nya röstsvaga A-aktier togs i bruk, höjdes aktiekapitalet till 5 Mmk. Därmed svarar företaget mot kravet på aktiekapital för finansieringsbolag som finns i ett lagförslag.
Ungefär i samma veva sög Asuntorahoitus upp ytterligare 45 Mmk genom ett optionslån som riktades till allmänheten. De här pengarna var ursprungligen tänkta att bli basen för verksamheten. Men Bankinspektionen (läs Jussi Linnamo) ansåg att versamheten inte kunde finansieras på detta sätt med placerarnas pengar.
30
HÖG
Text Peter Nordling
BOSTADSRÄNTA kan bli god affär
Trots bankernas frikostiga långivning finns det en marknad för bostadsfinansiering vid sidan av de traditionella lånen. Ett bevis för detta är Asuntorahoitus AR Oy. Finansieringskonceptet gör det möjligt för kunden att bara betala räntor hur länge som helst. Det luktar bondföngeri, men kan faktiskt bi en god affär för båda parter.
De här pengarna har nu använts till att ge företaget ett andra ben — fastighetsinvesteringar — att stå på. Närmare 16 Mmk har redan placerats i en industri- och affärsfastighet i Sockenbacka. Helt nyligen har Asuntorahoitus tecknat under ett föravtal om några industrihallar I Lojo.
Lånade penga — Därför bygger verksamheten idag till 100 procent på pengar som Asuntorahoitus lånat, berättar Ketonen.
Vad Asuntoraholtus betalar för pengarna berättar han däremot inte. Klart är dock att företaget kan låna till rätt moderata räntor eftersom man kan konkurrera om bostadsköparnas pengar med bankerna.
Väljer man ett finansieringskontrakt med Asuntorahoitus i stället för ett konventionellt banklån betalar man 13 procent i ränta. Räntan för ett motsvarande banklån ligger runt 12 procent om man inte har några besparingar. Ett-noll till banken alltså. Men eftersom Asuntorahoitus redan tecknat kontrakt med 250 kunder för ca 85 Mmk måste det finnas andra argument som väger tyngre.
Ett av de viktigare är att ett banklån måste betalas tillbaka inom en viss tid genom regelbundna amorteringar. På ett finansieringskontrakt behöver kunden endast betala räntan fram till den dag han säljer bostaden, om han så vill.
Kontrakten görs på fem år i sänder och räntan är bunden till Finlands Banks femårs referensränta.
Att bara betala räntor | tiotals år låter som en dålig affär för kunden. Men med dagens bostadspriser finns det många för vilka lönen inte räcker till både räntor och amorteringar, speciellt inte i de större städerna.
— Vi uppmanar faktiskt alltid kunderna att be om offerter också på andra ställen så att de skall vara fullt medvetna om vad de ger sig in på då de skriver på ett finansieringskontrakt, försäkrar Ketonen.
Billigare än att hyra
Då är alternativet att hyra en bostad — om man hittar en hyresbostad. Men Asuntorahoitus understryker naturligtvis betydelse av att äga sin egen lägenhet. ”Varje mark du betalar gagnar då dig själv”, heter det i företagets reklambroschyr. Det är dock en sanning med modifikation. I det här fallet gagnar varje mark också Asuntorahoitus.
I broschyren finns också ett exempel på hur ett kontrakt med Asuntorahoitus blir biIligare än att bo på hyra. Exemplet gäller en familj med en sammanlagd bruttoinkomst på 11000 mark i månaden. Priset för en tvårummare antas vara 350 000 mark. Bruttokostnaderna för bostaden blir då 3 791 mark I månaden. Men då man subtraherar skatteavdraget på 2 000 mark blir de faktiska boendekostnaderna 1791 mari plus bolagshyran som kan ligga mellan 300 och 500 mark. Månadshyran för en motsvarande tvårummare beräknar Asuntorahoitus till 2 500 mark — Man måste också komma ihåg att värdestegringen på bostaden alltid kommer kunden till godo, påpekar Ketonen.
Enligt honom har bostadspriserna i genomsnitt stigit med 100 procent vart femte år sedan 50-talet.
— Ett annat försäljningsargument är att Asuntorahoitus nöjer sig med aktiebreven som enda säkerhet. Bankerna vill däremot ta ha någon form av tilläggssäkerhet. Och sådan har man i allmänhet inte då det gäller den första bostaden, konstaterar Ketonen. AR kan också erbjuda kunden lägre kostnader än bankerna. Någon stämpelskatt ppbärs närnligen inte eftersom det inte eftersom det inte är frågan om ett lån.
— Dessutom kan vi antagligen erbjuda större flexibilitet och bättre service. Vi inspekterar alltid lägenheterna för att undvika att kunderna blir lurade, säger Ketonen som s E
O jälv verkat flera år i fastighetsbranschen, enast på Suomen Kiinteistövällttäjien Liltto.
Moderat tillväxt
Som det nu ser ut är någon boorn knappast aft vänta på bostadsfinansieringsmarknaden. Åtminstone idag är det lätt för bankerna att behålla sina positioner. Ketonen konstaterar att man inte heller tänkt sig att verksamheten växer dramatiskt.
— Konceptet är egentligen tänkt för vissa speciella situationer i livet då man inte går i land med ett vanligt banklån, säger han.
17/1988 FORUN,
Sådana situationer är t ex då parterna skall skaffa var sin ny bostad efter en skilsmässa eller då man vill ha en egen bostad utan att ha sparat en penni. Ytterligare ett alternativ är om man vill försöka tjäna pengar på fastigheter. Har man två lägenheter som man hyr ut får man dra av räntorna till 100 procent i beskattningen. Då kan skillnaden mellan intäkter och utgifter bli marginell. Vinsten kommer då man säljer lägenheterna — förutsatt att priskurvan utvecklas som tidigare.
— Vår filosofi är att växa moderat. Vi är inte ute efter en stor marknadsandel. Vi skall ge god service åt ett litet antal kunder, säger Ketonen.
Men intresset för verksamheten verkar att vara stort. Enligt Ketonen leder en tidningsannons i allmänhet till ett 50-tal förfrågningar. Av 100 förfrågningar leder ungefär hälften till förnyad kontakt. Av de här faller i allmänhet 10 port p g a betalningsstörningar. Ungefär 10 hittar ett förmånligare alternativ och lika många tappar intresset av någon annan orsak. De resterande 20 kontakterna leder till kontrakt.
Ny emission
Bokslutet för det åtta första månaderna visar att Asuntoraholtus hade 173 kontrakt till ett värde av drygt 71 Mrrk i slutet av juni. Målet att ha en kontraktstock värd 100 Mmk vid årsskiftet ser enligt honom ut att förverkligas.
Bruttoresultatet för åttamånadersperioden var ca 1,2 Mmk och Ketonen tror att målet om 2,5 Mmk för hela året blir verklighet. Det skulle innebära en bruttovinst om 50 mark per aktie. Aktiens nominelia värde lyder på 100 mark.
Den fortsatta tillväxten kräver mera pengar. Ketonen avslöjar att företaget planerar en ny aktieemission. Den skall ge Asuntorahoitus mellan 20 och 40 Mmk och förverkligas troligen kring årsskiftet. Avsikten är att sprida ägandet så att en introduktion på OTC-listan blir möjlig. Redan i samband med optionslånet senaste höst talades det om en notering av aktierna på mäklarlistan. Det stupade emellertid då Fondkommissionärsföreningen meddelade att den helst inte förlänger mäklarlistan utan försöker styra bolagen till OTC-listan.
Hittills har aktierna noterats på Markkinapaikka. I skrivande stund är säljkursen 160 mark och köpkursen 150 mark. Fram till för några veckor sedan har Asuntorahoitus fått operera ensamt i sin nisch. Det är nygrundade Avainrahoitus (Forum 16/88) som inlett en liknande typ av verksamhet
Konkurrensen ökar
På frågan om varför Asuntoraholtus inte fått större konkurrens, svarar Ketonen att det krävs speciell branschkännedom och att några färdiga koncept inte finns att tillgå. Företaget har t ex själv byggt upp den juridiska basen och utvecklat ett eget adbprogram.
Det är dock sannolikt att konkurrensen ökar också i den här branschen. Speciellt om Finlands Bank tar till en stramare lånepolitik ökar förutsättningarna för den här typen av verksamhet. e
FÖRUN, 17/1988
Golfprojekt på rätt sätt Text: Bo Ingve beställ experthjälp
Golf är en sport med dollarförtecken. I Forum konstaterades för några nummer sedan att “golf goes business” men man kan lika väl säga att ”business goes golf” Bolaget Golfprojektit Oy CPM, som grundades för några veckor sedan, planerar att slå mynt av den pågående boomen genom att stå till tjänst med ett helhetskoncept vad gäller golfverksamhet.
och ännu liten sport i Finland råde det brist på golf-know-how här. Goifsporten expanderar dock kraftigt och trycket på nya banor är stort.
— Bristen på know-how gäller såväl tekniska, finansieringsmässiga som marknadsföringsmässiga frågor. Också den praktiska verksamheten efter själva byggnadsskedet har visat sig vara ett stort problem, det är ingen lätt sak att driva en bana på ett rationellt sätt.
Bakom det här uttalandet står Pekka Järvinen. Han är närmast känd som VD för ett av Finlands största byggkonsultföretag, RVKonsultit, som redan har varit med om att projektera över tio golfbanor | Finland.
Han och några affärsbekanta såg en klar marknadsnisch inom golfbranschen och som en följd av detta marknadstänkande grundades Golfprojektit Oy CPM.
Företagets marknadsidé är kort sagt att erbjuda ett totalkoncept vad gäller golfverksamhet, d v s golfkonsultering. Marknadsidén utesluter dock inte heller att bolaget går in som delägare i aktiebanor eller att bolaget t o m själv låter bygga banor. Också en egen redskapsimport planeras. Bolaget kan alltså sägas vara en sorts hybrid mellan konsultbolag, utvecklingsbolag, grynderbolag och importör. Enligt planerna skall Golfprojektit också erbjuda utbildning för personalen på de finska golfbanorna.
— Det att Golfprojektit också är villigt att rent konkret satsa pengar i banorna innebär ju att bolaget rmåste utföra ett bra arbete för att inte förlora pengar på sina insatser, konstaterar bolagets VD och delägare Christer Herlin, som också är verksamhetsledare för Nevas Golf | Sibbo. Han är dessutom tf verksamhetsledare för River Golf i Nokia utanför Tammerfors vars driving range öppnades i slutet av oktober.
Den tredje grundaren av Golfprojektit är holdingbolaget Oy SST Group Inc.
— Investeringarna inom golfsporten utgör inom några år en miljardbusiness också i Finland. Golfprojektit grundades främst för att vi vill hänga med i denna utveckling, men vi i styrelsen är också alla hängivna golfspelare, understryker byggnadsrådet Mauno Kiiskinen som är styrelsemedlem I såväl SST Group som Golfprojektit.
Bakgrundskrafterna bakom Golfprojektit har förutom av Nevas och Nokia erfarenhet av golf också genom Botnia Golf i Kauhajo P: grund av att det är fråga om en n ki, Hartola Golf och Pitchputting i Vanda som alla blir färdiga nästa år. Ett större projekt är också på gång i Åbo där byggnadsarbetena torde inledas ännu I år.
Affärsidén kommer än en gång från andra sidan Ålands hav. I Sverige grundades i september bolaget Golfetablering AB, som har ett liknande koncept som Golfprojektit. De två bolagen kommer att idka ett intimt samarbete och Golfetablering kommer också att ha ekonomiska intressen i Golfprojektit.
— Den svenska golfkulturen har ett långt försprång framom den finska. | Sverige finns det drygt 170 banor och antalet spelare överstiger 160 000, jämfört med 24 banor och 16 000 spelare i Finland. Därför är det logiskt att förebilden kommer från grannlandet och att vi samarbetar med dem, konstaterar Herlin.
— Det är ju ingen mening med att göra misstag som kan undvikas genom samarbete med erfaret folk.
Enligt planerna stannar det internationella samarbetet inte enbart vid Sverige, utan i planerna ingår också samarbetsprojekt utomlands tillsammans med den svenska samarbetspartnern.
Till stor del gäller det internationella golfprojektsamarbetet — östblocket, men också projekt i Mellaneuropa är aktuella. Man kan alltså åtminstone inte anklaga det nybildade bolaget för att ha för snäva vyer, det låter onekligen ganska fantastiskt att finländare kanske är med och utvecklar golfbanor i Mellaneuropa som är gammalt golfkulturområde. LJ
River Golfs driving range öppnades i slutet av oktober i Nokia. Öppningstalet hölls av klubbens ordförande, arkitekt Antti Tähtinen. Bakom banan ligger samma intressenter som har grundat Golfprojektit Oy.