Semesterbostad i Spanien - attraktiv investering?
av Staffan Kurtén Forum 1980-09, sida 06-07, 21.05.1980
Semesterbostad i Spanien — attraktiv investering?
En egen fritidsbostad i soliga Spanien. Låter de utopiskt?
Det behöver det inte mera vara — Finlands Bank har lättat en aning på de rigorösa bestämmelserna om utförsel av valuta. 150 000 mk får en person som är bosatt i Finland i princip föra ut efter godkänd ansökan hos FB. Man behöver inte heller hänvisa till särskilda hälsoskäl som förut varit fallet, skriver DE Staffan Kurtén vid Kiinteistökumpu Ab (A) AFF.
€e Under 70-talet blev semesterbostäder vid Medelhavet, särskilt i Spanien, populära investeringsobjekt. Denna företeelse spred sig också till Norden, men särskill finländarnas möjlighet att köpa fritidsbostäder kringskars av rigorösa valutabestämmelser.
Hösten 1979 lindrades Finlands Banks bestämmelser angående utförsel av valuta. Efterfrågan på semesterbostäder i soliga trakter har avsevärt ökat sedan dess. I denna artikel behandlas uteslutande problematiken kring köp av fritidsbostad —- inte sådana fall då man helt och hållet önskar flytta utomlands.
Varför Spanien?
Orsakerna är lika många som spekulanterna. Idag är det nästan lika vanligt att resa på en vecka till södern, som att åka till landet. Världen krymper. Kom om förvaltning och underhåll av området.
munikationerna förbättras, resandet blir relativt sett billigare och framförallt ökar fritiden. Många strävar dessutom till att fördela ledigheterna jämnt över året, och då den finska sommaren samtidigt envisas med att vara så kort, förstår man att efterfrågan på den spanska solen ökar.
Den spanska medelhavskustens klimat, speciellt vid Costa del Sol i landskapet Andalusien, hör till Europas bästa. Statistiken rapporterar 300 soliga dagar/år, medeltemperaturen under årets kallaste tid ligger kring +122 C och under den varmaste tiden kring +25…+309 C. Luftfuktigheten är rätt hög vid kusten, vilket man bör hålla i minnet då man väljer hus. Inte för nära stranden, alltså.
Många blir ordinerade detta klimat av hälsoskäl, vilket säger en hel del om klimatförhållandena.
ER i 2
Urbanicazionerna fungerar i princip som fastighetsaktiebolag där invånarna sköter
Den gamla föreställningen om att det är billigt att köpa lägenhet eller hus i Spanien bör vi genast skrota. Kanske var det så för tio år sedan, men prisnivån har starkt stigit och stiger fortfarande. Däremot är levnadskostnaderna och bla kostnaderna jämförbara med våra bolagshyror fördelaktiga. Om vi dessutom beaktar de låga uppvärmningskostnaderna börjar investeringen te sig lockande. Här kan man verkligen tala om solenergi!
Storleken på huset eller lägenheten behöver sällan vara densamma som för en familj i Norden. Det viktigaste och mest använda rummet är utan vidare — terrassen! Kvadratmetrarna inomhus är inte lika viktiga.
FB:s nya bestämmelser
Sedan september i fjol får en person bosatt i Finland efter godkänd ansökan hos FB föra ut 150 000 mk för köp av fritidsbostad.
Särskilda hälsoskäl behöver man inte mera åberopa, tillståndet beviljas i princip automatiskt om vissa formella krav uppfylls.
Observeras bör, för det första att denna 150 000 mk inte bara får bestå av bostadens pris utan också skall innehålla alla indirekta kostnader som förorsakas av köpet. Sådana är tex förmedlingsprovisionen (betalas nästan alltid av säljaren och är inbakad i försäljningspriset), eventuella ombyggnadsoch inredningskostnader, samt diverse regislreringskostnader.
Denna sistnämnda post som alltid blir aktuell, består av lagfarts- och notariekostnader, stämpelskatt, registreringskostnader, gas- och elkontrakt o d. Postens storlek kan i regel beräknas till 8—10 procent av försäjningspriset och blir aktuell inom ett år efter köpet.
Att märka är, att alla fastighetstransaktioner oberoende om det gäller lägenhet eller eget hus behandlas som fast egendom. Detta betyder i praktiken att alla köp görs hos notarien, och för samtliga erhålls lagfart. Detta är kanske den största skillnaden jämfört med Finland.
Ansökan till FB görs på standardblankett som fås i alla affärsbanker och inlämnas tillsammans med en försäljningsoffert som undertecknats av sälja FORUM 9/8 ren. Den bör innehålla följande infor mation ägarens namn och boningsor uppgifter om försäljningsobjekte pris (inkl verkliga eller approxime rade kostnader om inredningen ingår i priset — o så inte är fallet, bör också des inköpspris uppges och inkluderas summan 150 000 m Ö konstaterande att det är fråga om ett kontantköp.
Varje ansökan behandlas in casu.
Förutsättningar
Förutsättningar för beviljandet av tillstånd är dessutom att bostaden köps av en utomlandsboende, att den kommer i den egna familjens bruk, och att avsikten inte är att skaffa sig hyresinkomster.
Behandlingen av ansökan kan dröja mellan 2 och 8 veckor. Ibland kan det dock vara av vikt att få besked snabbare t ex då ett köp måste avslutas snart och handpenning måste betalas. I dessa fall kan man ansöka om förhandstillstånd för denna handpenning vilket fås inom 10 dagar.
När köpet sedan är avslutat för notarien i Spanien bör det temporära lagfartsbeviset (copia simple) samt kvitto på notariens arvode och stämpelskatten företes FB.
Det ovannämnda copia simple är et officiellt dokument som dock inte ännu ensamt bevisar att äganderättsförhållandet är som sig bör. Detta är viktigt att hålla i minnet då man börjar tänka på ett köp. Fordra alltid att få se det riktiga lagfartsbeviset (escrituran). Copia simple är bara ett interrimskvitto som gäller medan escrituran långsamt framskrider för registrering i byråkratin, vilket som sagt kan dröja upp till ett år. Den köpta fastigheten bör upptas i förmögenhetsskattedeklarationen i Finland. Finland och Spanien har ett avtal i syfte att förhindra dubbelbeskattning, vilket betyder att den skatt som betalats för fastigheten i Spanien kan avdragas från skatten i Finland. Både när det gäller inkomst och förmögenhet i Spanien tillämpas Inkomst- och Förmögenhetsskattelagen av år 1974.
Juridiska spörsmål i anslutning till affärstransaktionen löses utgående från spansk och endast spansk lagstiftning. Det är därför viktigt att anlita expertis i dessa frågor.
150 000 mk är alltså gränsen i praktiken upp till vilket belopp man relativt lätt får tillstånd. Det är dock fullt möjligt att ansöka om större belopp, men då måste orsakerna vara vägande, t ex hälsoskäl i kombination med stor familj som fordrar ett större hus.
FORUM 9/8 ses
Inom Finlands Banks 150000 mk:s gräns faller många lockande 2—3 rum apartementos i flervåningshus som nästan alltid har en egen trädgård med simbassäng.
Räcker 150 000 mk?
Svaret är både ja och nej.
150 000 mk är ungefär 2 800 000 ESP. Om man då räknar med att försäljningspriset plus omkostnader på ca 10 procent skall falla inom denna gräns, får bostaden kosta ca 136 000 mk eller drygt 2,5 milj ESP.
Till detta pris kan man få en ”apartementos”-lägenhet på upp till 3 rum och kök eller t o m ett eget hus eller radhus omfattande 2 rum och kök. Enrummare i apartementos-hus kan man få till ett pris på ca 70 000 mk.
Priserna varierar naturligtvis en hel del beroende på läget och skicket.
Balkong eller terrass finns alltid och inberäknas i kvadratmeterantalet. Likaså kan man nästan alltid räkna med vacker utsikt, antingen hav eller berglandskap som det finns gott om.
De s k apartementoshusen är flervåningshus som nästan alltid har en egen trädgård med simbassäng. De enskilda husen är oftast enheter i s k urbanicaziones. Dessa är småhussamhällen som planeras börjande från vägar, vatten, elektricitet och slutande vid de enskilda husen. Dessa planer är synnerligen detaljerade för att åstadkomma ett fungerande samhälle, och de skall godkännas av centrala myndigheter innan byggandet kan sätta igång. Urbanicazionern fungerar sedan i princip som fastighetsaktiebolag, där invånarna sköter om förvaltning och underhåll av området.
Man finner alltså gott och väl utbud inom ramen för Finlands Banks bestämmelser.
Tyvärr faller många pittoreska hus och den verkliga toppkvaliteten ohjälpligt utanför dessa ramar. Man frågar sig om inte gränsen kunde vara 200 000 eller 250 000 mk? Det är fråga om investeringar med god räntabilitet i form av värdestegring som förr eller senare oftast kanaliseras tillbaka till Finland.
På frågan om två familjer kan slå sig ihop och tillsammans köpa ett hus för 300 000 mk svarar FB tyvärr nekande. 150 000 mk regeln gäller per fastighet. Det är svårt att omfatta denna inställning emedan summan valuta som förs ur landet av två familjer skulle vara densamma oberoende av om det skulle vara fråga om en eller två fastigheter. Tvärtom skulle valutamängden antagligen vara mindre om familjerna skulle kunna slå sig ihop emedan exempelvis 250 000 mk förslår för ett tillräckligt attraktivt hus. För att inte tala om att huset skulle bli effektivare använt per år.
Staffan Kurtén 0
Två familjer får inte, enligt nuvarande lagstiftning i Finland, föra ut sammanlagt över 150 000 mk. Så faller många lyxvillor utanför gränserna för det tillåtna…