Hopp om ny skattefrihet bromsar bostadsinvestering

Taggar: Teman: bostäder

LINDBLOM: — Vi har på olika vägar kommit fram till att vi under en tioårsperiod borde bygga en halv miljon nya bostäder. Start 1966 med 41 000 och så ökning undan för undan. I år borde vi komma upp till 45 000, men av allt att döma stannar vi vid 36 000. Utsikterna för nästa år bedöms med ännu större skepsis. Den statslånefinansierade delen av årets 36 000 är 15—16 000, resten producerades med privat kapital. Nästa år kan vi visserligen öka den statsbelånade sektorn till något över 20 000, men man kan befara att den privata i stället minskar till kanske 15 000. Vi ligger alltså långt efter tidtabellen. Varför? För det första för att det är trångt om pengar, för det andra för att vissa stimulantia har fallit bort utan att andra har trätt i stället.

ESTLANDER: -— Ser man bara på hyreslägenheterna är situationen ännu värre, I Helsingfors har under de senaste 10 åren ca 60 Z av hyreshusen gjorts om till aktielägenheter, främst av skatteskäl. Därför har antalet hyreslägenheter trots nyproduktionen stampat på stället.

PITKÄNEN: — Vi har en viss brist på billiga aktie- eller ska vi säga ägarbostäder, men problemets kärna är bristen på hyresbostäder. Där är den stora uppgiften för åtminstone Helsingfors under de närmaste åren. Det behövs statlig finansiering — aravaproduktionen är och förblir den förmånligaste ur hyresgästernas synpunkt — men också en betydligt effektivare tomtpolitik från stadens sida än hittills. Man stannar alltför lätt upp vid ett beklagande av att det inte finns färdigt planerad tomtmark för bostadsändamål. Men när man ser hur mycket mark staden egentligen äger och hur mycket den troligen kunde förvärva t.o.m. genom frivilliga köp, så undrar man om staden ens själv har klart för sig vad den ämnar göra med alltsammans.

— Tydligt är i varje fall att produktionen inte hålls i gång inom den privata sektorn i och med att skattelättnaderna dragits in. I början av 60-talet producerades ca 8 000 lägenheter per år i Helsingfors, nu är vi nere i 4 000, kanske blir det ännu mindre nästa år. Svårt att veta vad man ska göra. Skattelättnader av tidigare modell rekommenderar man inte gärna, de ledde till uppenbara oskäligheter. Kan man tänka sig att kombinera skattelättnader med krav på att de ska avspeglas i lägre hyra utan att detta igen uppfattas som en produktionshämmande reglering? Någotslags generalprogram för bostadsproblemets lösning skulle i varje fall behövas i Helsingfors.

PYRHÖNEN: — På producentsidan står vi redo, om det bara finns köpkraftig efterfrågan. Nog skulle det byggas, alltid. Men också här i Helsingfors står ju lägenheter osålda … STRÖM: — Varför detta gap mellan behov och köpkraft? PYRHÖNEN: — Svårt att säga, en bostad är alltid en dyr sak, som ofta överstiger den behövandes resurser, Han får anstränga dem till det yttersta och många kan inte ens tänka på andra bostäder än sådana, som finansieras med större delen främmande kapital. Om nu huset har 80 26 skulder till 7,1/2— 8 27, så visst blir boendet dyrt. Därför måste så högbelånade hus ha billiga bostadslån. Inom den privata sektorn, där bolagens lån är kanske 20 4, finansierar köparen ofta hälften av återstoden med lån mot höga räntor och tunga amorteringar. Det blir under alla omständigheter en stor del av folks inkomster som går åt till bostadsändamål, och inte tycks vi heller ha några betänkligheter mot att offra en hel del på bostaden. Men av någon anledning, av allt att döma skattefrihetens slopande, har intresset nu dalat. Det verkar förresten som om hoppet om nya skattelättnader skulle leva kvar och på sätt och vis bromsa upp alltsammans.

PITKÄNEN: — Regeringen har ett par gånger deklarerat, att det inte blir några nya skattelättnader för bostadsproduktion. Om de som sitter inne med pengarna håller andra förhoppningar vid liv, så är det ju deras sak.

PYRHÖNEN: — Men man ser då och då i tidningarna ytt randen från vad man kunde kalla de maktägande, som går ut på att skattelättnader i alla fall skulle vara problemets kärnpunkt. Osäkerhetskänslan hålls vid makt. Men om man skulle gå till något slags skattefrihet för hyresbostäder, så borde den ju gälla för begränsad tid för att ha starkaste stimulanseffekt. Å andra sidan borde väl beskattning av bostäder och boende överhuvudtaget lättas, i den mån nu staten och kommun alls är villig att släppa ifrån sig några skatteobjekt.

STRÖM: — Hur mycket belastar skatten bostadskostnaderna? ESTLANDER: — För ett vanligt bostadsbolag i Helsingfors ca 50 penni per kvm, när det gäller aktielägenheter, dvs ungefär tredjedelen av normal aktiehyra. Hyr man ut den blir skatten betydligt högre, beroende på ens inkomst.

LINDBLOM: — I aravalägenheter tror jag inte 50 p/m” räcker, i varje fall inte i de yngre. Det är förresten helt galet att i beskattningen inte mer än 11/2 Z avskrivning godkänns som avdrag. I en normal hyresberäkning ingår ungefär 470 genomsnittlig amortering, vilket alltså innebär, att större delen av denna beskattas. .som inkomst. Och skatten måste naturligtvis tas in i form av höjd hyra. Det blir bättre, när den stora beskattningsreformen genomförs, men steget tas inte fullt ut. Både finansiellt och bostadspolitiskt är det helt principvidrigt, att man ger med ena handen och tar tillbaka med den andra, Man erkänner statens och samhällets skyldigheter att sköta bostadspolitiken och investerar lånemedel i bostadsproduktionen. Vad är det då för mening att ta igen dem i form av skatt? Resultatet är bara höjda hyror, som slår igenom i form av högre lönekrav, konkurrenssvårigheter för exportindustrin och arbetslöshet här hemma. Så går det, när man saknar helhetssyn.

ESTLANDER: — Vi har från Fastighetsföreningens sida föreslagit ett nytt skattefrihetssystem, d.v.s. endast för hyreshus och bara för sådana investerare, som nöjer sig med en viss låg ränta på sin insats. Det skulle enligt de nu ett år gamla beräkningarna leda till månadshyror på 5:50—7:50 per m?. STRÖM: — Finns det några hyresbostäder som skulle stå tomma p.g.a. höga hyror? Och vilka är det som har råd att låta osålda aktielägenheter stå tomma månad efter månad i stället för att hyra ut dem?

ESTLANDER: — De står nog inte tomma så länge. PITKÄNEN: — Kanske de allra största och dyraste. Men det har också uppstått ett slags halv illegalt hotellsystem. Man hyr de stora lägenheterna rum för rum med tio och fler underhyresgäster och får på så sätt ännu större hyror än vad man kunde ta av en familj.

LINDBLOM: -— Lediga hyreslägenheter finns nog inte. I aktiehusen väntar man på köpare och hyr inte ut för att undvika att dra på sig reparationskostnader, när en köpare sedan uppenbarar sig.

STRÖM: — Man kan alltså inte säga, att den höga hyresnivån i och för sig skulle ha bromsat produktionen.

PYRHÖNEN: — Tvärtom, den stimulerar ju.

STRÖM: — Men varför är den då så låg?

PYRHÖNEN: — I väntan på köpare. Producenten kan ju inte hålla på och producera till det pris hyresgästerna finner skäligt. Ja, det är alltsammans framför allt en kapital- och räntefråga. STRÖM: — Går det inte att basera produktion på inflytande hyror, om verksamheten sker i tillräckligt stor skala. Alla pengar som investeras i bostäder skall ju förräntas. Är det inte egalt om detta sker inom ramen för en hyra eller på annat sätt? ESTLANDER: — Låt mig ge en skattesynpunkt på problemet. Ett grynderföretag, som inte fick sina lägenheter sålda omedelbart, hyrde ut ett tiotal av dem. Själva grynderföretaget hade gått dåligt, men det blev ännu sämre när de fick sina hyresinkomster. De blev beskattade som ett särskilt objekt, inte som ingående i byggföretaget. För själva byggföretaget blev de omfångstaxerade, när de inte kunde visa vinst. Kort sagt, de

Forum 15/6 fick betala mer i skatt än vad de hade fått in i hyra. Just nu verkar det som om skattepolitiken skulle vara särskilt ogin mot enskilda bostadsägare, som hyr ut. T.o.m. vanliga aktiebolag blir högre beskattade, om aktionärerna inte bebor lägenheterna själva utan byr ut dem, Förresten, hyresförlusterna har börjat bli ett problem för uthyrarna. Förr räknade man med 290 förlust på tomma våningar, nu är procenten betydligt högre, men anledningen är den, att hyrorna är så höga. Folk hyr bostäder, som de vet sig inte ha råd att betala. PITKÄNEN: — Det sker väl inte så ofta. ESTLANDER: — Det är gott om vräkningar p.g.a. obetald hyra. PITKÄNEN: — Det blir bra lite på Helsingfors 80 000 hyreslägenheter. Det går inte ihop med vårt kynne att ingå avtal, som man på förhand inte tror sig kunna hålla. ESTLANDER: -— Vad göra, när man är i nöd. LINDBLOM: — Verkningarna av en hyresgäst som inte uppfyller sina skyldigheter går nog långt utanför själva hyresförlusten. Det sker sällan nånting första månaden, först efter ett par tre månader blir vräkning aktuell. Också den medför kostnader, som naturligtvis hyresgästen skall ersätta, men om man får ut något av honom är en annan sak. Men ännu större är förlusten om hyresgästen har handskats ovarsamt med Jägenheten och allra minst vårdar han sig om den under den tid han väntar vräkning. Vi får nog komma ihåg, att en vräkt familj inte alltid är den oskyldiga parten. PITKÄNEN: — Glöm inte heller, att den som inte kan betala sin hyra, mången gång har hyrt sin våning i bästa avsikter och under gynnsammare förhållanden. Vi får många anmälningar om vräkningar, som beror på obetald hyra på grund av sjukdom, arbetslöshet o.d. STRÖM: — Jag har ännu inte fått någon förklaring på att vi samtidigt har en utpräglad bostadsbrist och typisk depression bland producenterna. Har detta någonting med stabiliseringen att göra? Har någon av parterna på bostadsmarknaden råkat speciellt illa ut? LINBLOM: — Jag har funderat grundligt över den saken. Granskar man den minskning i produktionen som ägt rum efter skattelättnadernas gradvisa slopande finner man, att den på sätt och vis är konstant och har drabbat nästan enbart den privata sektorn. Antagligen just de, som tidigare hade mest nytta av skattefriheten, d.v.s. de enskilda som köpte lägenheter för uthyrning, har nu dragit sig ur spelet. Också detta betyder, att hyreslägenheterna har minskat i antal, visserligen dyra hyreslägenheter, men i alla fall. Jag var på min tid av en annan mening, när skattelättnaderna slopades. Jag ville ha en annan tidtabell, en mjukare övergång och jag varnade för de följder man kunde befara. Man måste ta de mänskliga svagheterna i betraktande och försöka dra nytta av dem om det år. PYRHÖNEN: — Jag tror också, att produktionsminskningen motsvarar ungefär den mängd bostäder, som tidigare byggdes med pengar som folk placerade i hyresvåningar. Den nuvarande produktionen är ungefär vad de bostadsbehövande själva kan upprätthålla med egna medel och hjälp av normala krediter. Jag tror helt enkelt att 45—50 000 bostäder per är år mer än vad vi har råd med. Fortsätter vi med det tillräckligt länge har snart alla nya bostäder. LINDBLOM: — Det där protesterar jag mot. Familjebildningen är nu 40—45 000 om året mot 30 000 förr. Vi ser redan vad befolkningsprognoserna ställer i utsikt under en tioårsperiod och det är ju en sådan period bostadsprogrammet är uppgjort för. Vi ser också hur affärslivet årligen tar i anspråk innerstadsdelar motsvarande ca 10 000 lägenheter, d.v.s. drygt fjärdedelen av vår nuvarande produktion. Lägg därtill urbaniseringen, flyttningen söderut, de många underhyresgästerna och den allmänna standardstegringen. Inte bygger vi för mycket, inte.

Forum 15/68

PITKÄNEN: — De där som investerat i skattefria hyreslägenheter får nog skylla sig själva att förmånerna drogs in. Det var de som tog de högsta hyrorna och fick skattefrihetssystemet att framstå som en grov orättvisa,

PYRHÖNEN: — Det har talats om hur stabiliseringen och indexvillkorens slopande inverkat på produktionen. Det är klart att producenterna har drabbats av förluster, som kanske verkar förlamande. Å andra sidan vet vi, att en sådan sak som en maktlag skall drivats igenom snabbt, om den överhuvudtaget skall fås till stånd. Annars hinner alla räkna ut hur mycket det kostar dem, och då blir det ingenting av. På vårt håll blir ju indexförlusternas eventuella ersättning beroende av ett kontrollförfarande i efterhand.

STRÖM: — Har ni ingen nytta av stabiliseringståtgärderna. PYRHÖNEN: — Indexvillkorens bortfall vid entreprenader skulle för entreprenörerna innebära en tung förlust, men på lång sikt är kostnadsnivåns stabilisering en fördel, om stabiliseringen lyckas, prisnivån jämnar ut sig och folk får måttligare anspråk på välmåga.

PITKÄNEN: — Eventuella stödåtgärder bör ta sikte på att få fram hyresbostäder, förvaltade av verkliga bostadsföretag. De negativaste erfarenheterna har vi på hyresgästhåll av de enskilda lägenhetsägarna, som ofta kommer med helt omotiverade uppsägningar. T.ex. vindsvåningar i egnahemshus är inte särskilt trygga miljöer.

LINDBLOM: — Där betalas också de oskäligaste hyrorna. Det är ofta så, när en fattig klår en annan. Likaså sker uppsägningar och vräkningar i de här sammanhangen mycket bryskt och oöverlagt. — För övrigt vill jag rätta ett missförstånd. Mången privat byggare tror att om han söker aravalån — som han kan få till praktiskt taget samma gräns som en kommun. så frånhänder han sig rätten att själv välja hyresgäster. Så är det inte. Vi är ganska smidiga och kan beakta rent mänskliga synpunkter likaväl som företagsintressen. Det enda som krävs är att de hyresgäster man tänker sig ryms inom vissa inkomstgränser, de är förresten som bäst föremål för justering och är faktiskt inte så snävt tilltagna som mången tror. En trebarnsfamilj har kunnat få en hyresarava ända upp till ca 2 000 mk skattbar månadsinkomst. Och som sagt, det blir justeringar. En annan sak är att kommunerna själva kan sänka inkomstgränsen med hänsyn till den stora efterfrågan. ESTLANDER: — Är det meningen att kommunerna skall få utse hyresgästerna. Det tror jag är olyckligt. I så fall väljer de bland vårdklientelet, d.v.s. bland de besvärligaste och ur hyresvärdssynpunkt minst önskvärda.

LINDBLOM: — Det har ju länge varit en princip, att om staden byggt ett nytt hyreshus, så har hyresgäster valts genom ansökan efter offentlig kungörelse och behovsprövad prioritetsordning. Samtidigt har staden målmedvetet försökt flytta över familjer från baracker och andra nödbostäder, i den mån man ansett att de haft råd att betala den hyra de nya lägenheterna betingat.

PYRHÖNEN: — Visst är det bra med dessa hyresbostäder, men jag tycker de borde främst vara avsedda för dem som inte bor så särskilt stadigvarande på orten. För de verkligt bofasta borde eftersträvas ägarbostäder. De blir bättre skötta. Staten borde bevilja så rundligt med lågräntelån, att inte kostnaderna blir för höga. Hyreshusen tycks ibland få tjäna som något slags hämndobjekt för socialt missnöje från de boendes sida. Särskilt stadens hyreshus blir nog lite illa behandlade.

Samtalet fortsatte en stund om bl.a. möjligheten att återbetala aravalån och därmed vinna frihet från de dispositionsinskränkningar som är förenade med dem. Alla var tämligen eniga om att några lättnader i återbetalningsvillkoren knappast var behövliga, låntagaren hade ändå gjort en tillräckligt god affär.