Slut på bostadsfesten eller?

av Johan Hultkrantz Forum 2021-09, sida 18-19, 18.11.2021

Risk för räntehöjningar, ökat skattetryck och stor bostadsproduktion gör att prisuppgången på bostäder inte fortsätter i evighet. Samtidigt finns många faktorer som talar för fortsatta uppgångar. Johan Hultkrant listar några scenarier.

JOHAN HULTKRANTZ TEXT

Bostäderna i de stora och medelstora städerna i Fin land har i princip stigit konstant i 25 år (från 1995-1996) bortsett från något enstaka år 2008 och 2009. Det som hänt under coronapandemin är att priserna accelererat ännu mer. Däremot har en viss avmattning kunnat noteras sedan ett par-tre månader tillbaka, både i Finland och i Sverige.

I denna artikel skall vi försöka greppa direkta och konkreta punkter som talar om varför festen är över för denna gång, men samtidigt vad som gör att priserna fortfarande stiger. Saker är sällan svarta eller vita och därför belyser vi båda sidorna.

Först och främst vill jag ta upp vissa fundamentala skillnader mellan aktiemarknaden och bostadsmarknaden. Även om aktiemarknaden har stigit så är värderingarna på samma nivåer eller i vissa fall på en lägre nivå, eftersom bolagens vinster också har stigit. Om vinsterna stiger så motiverar det högre prissättning samtidigt som bolagen har möjligt att i många fall betala ut hygglig vinstutdelning och/eller satsa på framtiden med forskning och utveckling och eventuellt tjäna ännu mer pengar om ett par år.

Med bostäder och sommarstugor funkar det annorlunda. Det finns ingen vinst, och ingen vinstutdelning. Sanningen är att det endast finns en uppsjö av kostnader såvida man inte hyr ut bostaden eller stugan. Det finns inga nya patent, produkter eller nya tjänster som gör att omsättningen ökar. Prisstegringen bygger på att efterfrågan är större än utbudet, att flera människor önskar lämna vissa orter i Finland och flytta till lite större orter. En annan anledning är rent emotionell; man vill känna att man bor på en bra plats. En annan förklaring kan vara att priserna stiger för att de har stigit förra året och året före det, och så vidare. Det finns en positiv trend och det skapar trygghet. Men det kan inte bara fortsätta i all oändlighet eftersom husbo AFFÄRSMAGASINET FORUM NR 9202 lagen inte skapar några vinster — väggen och sanningen måste komma emot i något skede.

Nackdelar med stigande priser. Spontant tänker vi att stigande priser bara är positivt, men vid närmare eftertanke dyker flera nackdelar upp 1) Hur skall nästa generations bostadsköpare ta sig in på bostadsmarknaden 2) Självklart finns många med föräldrar som har bostäder som kommer att gå i arv. Men om så inte är fallet uppstår sannolikt en klyfta i samhället. Bostaden är en stor investering som faktiskt blivit ännu större de senaste tio åren på grund av prisuppgångarna.

3. Sätter man mycket pengar på sitt boende har man mindre utrymme att spara och placera i andra värdepapper. Risken finns med andra ord att bostaden där man bor binder för mycket pengar och det kan bli svårt att bygga upp en väl diversifierad portfölj. När bostaden suger upp alldeles för stor mängd kapital ökar risken i ens privatekonomi eftersom det finns mindre utrymme för andra placeringsformer. En bostad erbjuder ju extremt dålig likviditet i jämförelse med fonder och direkta aktier, som på någon dag kan omvandlas till pengar till ditt konto.

Därför är festen över 1) Kan räntorna sjunka under 0 procent? Nej! Även om räntorna är negativa så börjar banken alltid från O procent så vi kan inte räkna med lägre räntor än i dag.

2. Kan räntorna stiga? Absolut ja! I något skede inom 20 år kommer du med allra största sannolikhet att betala minst 2-3 procent i årlig ränta.

3. Kommer skatterna att sänkas? Nej! Tvärtom finns det just nu ett tryck på att höja skatterna i Finland för att finansiera alla stimulanspaket och coronastöd.

4. Finns ränteavdraget kvar? Nej! Ränteavdraget för bostadslån är mer eller mindr utfasat enligt en nedtrappningsmodell som pågått i cirka tio år. Från 1.1.2023 upphör avdraget helt och hållet.

5. Få vi stora lönehöjningar den närmaste framtiden så att vi kan satsa mer på boende? Nej! Generellt väntas måttliga lönehöjningar, enligt inflationen i medeltal.

6. Produceras det mycket nya bostäder i Finland? Ja! I år inleds byggandet av 44 000 nya lägenheter vilket är 25 procent över behovet på lång sikt, enligt Byggnadsindustrin RT (HBL 12.10.2021). För nästa år räknar man att 40 000 nya lägenheter börjar byggas.

Men därför fortsätter festen 1) Kan amorteringstiden förlängas? Ja! I dag är den i medeltal 22 år på nya lån (det finns ingen statistik på vad den är på samtliga lån och inom snar framtid stiger den förmodligen till 25-30 år. Återbetalningsplanerna blir alltså lite snällare. Amorteringsfria perioder är säkert också möjliga om banken anser att du är ”en bra kund”.

I Sverige behöver man inte amortera om lånen är under 50 procent av bostadens värde. Om lånen överstiger 50 procent måste man amortera 1-2 procent per år, vilket innebär amorteringstider på 50-100 år. Så att påstå att Sverige har ”amorteringskrav” är ju lite att ta i, det beror på situationen helt enkelt.

2. Kommer urbaniseringen att fortsätta? Ja! Folk fortsätter att lämna landsbygden och flytta in till de större städerna. Detta skapar ett tryck på landets tio största städer.

3. Inverkar det att gruppen ”äldre äldre” är allt mer förmögen? Absolut ja! När folk i dag medeltal avlider i 80-85 års ålder har de betydligt större förmögenhet i såväl bostäder, aktier, fonder som försäkringar än tidigare generationer, så deras barn som är 50-55 år och deras barnbarn som är 20-25 år har betydligt större arv att se fram emot jämfört med läget för bara 10-15 år sedan. Detta kan i sin tur leda till att man vågar ta risk och satsa när man står på en trygg och stabil grund.

Boende eller konsumtion.

4. Påverkar skattefria försäljningar prisnivån? Självklart! Det faktum att det räcker med att äga och bo två år för att sedan kunna sälja skattefritt gör ju självklart att kostnaderna är mindre, här ser jag skatten som en kostnad. Alla skattelättnader i samhället leder till högre priser! I Sverige måste man betala 22 pro cent skatt på vinsten för en såld bostad, vilket torde dämpa uppgångarna eftersom man måste beakta att skatten skall betalas, det vill säga en kostnad.

Den stora frågan är väl hur mycket man är beredd att dra ned på sin konsumtion och levnadskvalitet för att vara nöjd med sitt boende. Är du nöjd med ditt liv om merparten av din lön efter skatt går till amorteringar, räntor, renoveringar och månadsavgifter till husbolaget? Eller vill du fortsätta med dina hobbyer, resor, teaterbesök och god mat på stan?

Om prisuppgångarna fortsätter kommer många i Finland vara tvungna att välja, speciellt de som ännu inte är inne på bostadsmarknaden. Förmodligen kommer fler att hyra sitt boende om nuvarande höga prisnivå håller i sig.

AFFÄRSMAGASINET FORUM NR 9202 = mn jul = & 3 & a 3 [= 3 ö uj z & Se Er > EJ å z