Unga bostadsköpare drabbas
av Nicholas Anderson Forum 2007-01, sida 14, 31.01.2007
EN FORUM FÖR EKONOMI OCH TEKNIK NR 1 2007
ANDERSON
Nicholas Anderson är Senior Vice President vid Svensk Exportkredit i Finland och chef för SEK:s rådgivningsenhet.
Unga bostadsköpare drabbas
Alla är intresserade av inflationen. När priserna går upp protesterar konsumenterna medan husägarna verkar vara nöjda. Fackförbunden kräver i sin tur högre löner och centralbankirerna borde höja räntan.
En hög inflation tar död på välmående ekonomier. Sjunkande priser däremot är ett tecken på att ekonomin inte orkar växa.
Även om inflationen är viktig har jag aldrig varit övertygad om att inflationsindex avslöjar hela sanningen. Inflationen påverkar människor på olika sätt. Unga människor köper inte samma saker som pensionärer och alla varor rör sig inte uppåt eller neråt samtidigt.
Eftersom det är staten som levererar statistikuppgifterna är det skäl att vara misstänksam. Jag beslöt mig för att ta en närmare titt på prisinformationen och märkte snabbt att jag inte var ensam med min uppfattning. Världsbanken har nyligen publicerat en rapport som behandlar svårigheterna att få fram meningsfulla uppgifter om inflationen.
Jag bänkade mig i tidningen Helsingin Sanomats arkiv i fyra dagar för att få fram uppgifter om priserna på konsumtionsvaror och bostäder. Jag jämförde uppgifterna i tidningar från maj under åren 1974, 1984, 1994 och 2004. Det finns flera orsaker till att jag valde dessa år. En tioårsperiod är tillräckligt lång för att få en pålitlig tidsserie, och den valda perioden omfattar flera ekonomiska cykler. Detta kan verka förenklat men fördelen är att metoden är mycket transparent.
Jag beslöt mig för att skriva om resultaten från jämförelsen i två skilda kolumner. Den första, som du läser nu, handlar om den största månatliga kostnaden för de flesta - bostaden. I nästa kolumn jämför jag priserna på 80 olika konsumtionsvaror.
Jag har också försökt analysera hur inflationen påverkar personer i olika åldrar; 20-, 40- och 60åringar. Genomsnittsfinländaren spenderar mes al ka Ka Er ES r | Fobriksgotan pise/m? | pris | Fobriksgotan pise/m? pengar på att få tak över huvudet. Alternativen är att hyra en bostad eller köpa en med pengar man sparat eller med ett lån, Den mängd pengar som behövs är avsevärd och kan stå för 30-60 procent av inkomsterna efter skatt.
Jag undersökte därför bostadspriserna och de månatliga lånekostnaderna utgående från vad som stod till buds från 1974 fram till i dag. Bostadspriserna har skjutit i höjden rejält. Jag valde lägenheter på tre olika orter i huvudstadsregionen; Fabriks gatan i Helsingfors, Hagalund i Esbo och Dickursbyi Vanda, Tabellen nedan visar prisutvecklingen under perioden. Den mest dramatiska förändringen har ägt rum under de senaste två åren!
Bostadspriserna har i genomsnitt stigit med 8 procent årligen i 32 år. Bostadskostnaderna översteg den genomsnittliga årliga inflationen på 5,5 procent för hela perioden i snitt. Det som är ännu mer dramatiskt är att de ökade månatliga bostadskostnaderna är en bomb som exploderat när det gäller unga människor. Den månatliga kostnaden för bostadslån, baserad på den då gällande räntan, ökade med i snitt 5 procent varje år under perioden.
De unga familjer som köpte större lägenheter 1974 för sina växande familjer har klarat sig bra. De som nu är i 40-årsåldern har klarat sig ännu bättre. Men de unga som nu köper bostad är mycket utsatta för höga bostadspriser och stora lån. Och det som är ännu viktigare är att unga människor måste betala en mycket större del av sin lön under en mycket längre tid för sin bostad än de som är äldre och köpte sin bostad tidigare.
Även om räntorna och marginalerna har krympt är lånetiderna i dag dubbelt längre än för 30 år sedan, Dessutom är bostadspriserna mångdubbelt högre, De unga har full rätt att rösta nej till politikerna och centralbankirerna som misslyckats med att pressa ned prisinflationen inom boendet. År firänder År, förändr, 1994-04, 2004-082 1974-06, 4
KESO I EE I EN I ES
Hagalund pris €/m?
KEN EES EN CI 2 EN I EN
Dickursby pris €/m? Månadsavgift för lån